Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Zagraniczne fundusze wierzą w rynek najmu

Grażyna Błaszczak 25-08-2016, ostatnia aktualizacja 25-08-2016 09:11

Kto kupuje mieszkania na wynajem i ile chce na nich zarobić?

Za ok. 100 mln zł Bouwfonds European Residential Fund kupił  w stolicy budynek z lokalami na wynajem. Dziś jest to jeszcze projekt.
źródło: Materiały Inwestora
Za ok. 100 mln zł Bouwfonds European Residential Fund kupił w stolicy budynek z lokalami na wynajem. Dziś jest to jeszcze projekt.

Czas na duże inwestycje na polskim rynku mieszkań na wynajem. Zdaniem Maximiliana Mendla, partnera w firmie doradczej Reas, drzwi dla inwestorów instytucjonalnych właśnie zostały otwarte przez dwa duże fundusze: Catella Real Estate AG i Bouwfonds Investment Management.

Ekspert przypomina, że lipiec przyniósł dwie bezprecedensowe na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych transakcje z udziałem zagranicznych inwestorów instytucjonalnych. Firma Catella Real Estate AG została właścicielem 72 apartamentów w budynku Złota 44 w stolicy. Kilka dni później doszło do zawarcia przez fundusz Bouwfonds Investment Management transakcji kupna deweloperskiego projektu mieszkaniowego ze 193 lokalami.

Kto i dlaczego kupił

Obie spółki reprezentują otwarte fundusze inwestujące w rynek nieruchomości, działające na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego. – Fundusze te, skupiające się wyłącznie na nieruchomościach mieszkaniowych z przeznaczeniem na wynajem, skierowane są do inwestorów instytucjonalnych, którzy są w stanie spełnić wymóg minimalnego wkładu w wysokości 500 tys. euro. Nabywcami ich tytułów uczestnictwa są w praktyce towarzystwa ubezpieczeniowe oraz fundusze emerytalne. Dlaczego? Ponieważ istotne jest dla nich niskie ryzyko inwestycji, a nieruchomości przeznaczone pod wynajem są postrzegane jako aktywa niskiego ryzyka – tłumaczy ekspert firmy Reas.

Dodaje, że rynek mieszkań na wynajem zapewniał w ostatnich latach relatywnie wysokie zwroty na wszystkich dojrzałych rynkach europejskich. Dzięki stabilnej gospodarce i dobrym wynikom tego sektora Polska stała się jednym z interesujących punktów na mapie dla tego typu inwestorów.

Zakup apartamentów w Złotej 44 stanowi oficjalne uruchomienie funduszu Catella Wohnen Europa. Jest to już czwarta inwestycja funduszu, po tym jak Catella RE zebrała kapitał początkowy w wysokości 200 milionów euro. – Niewątpliwie fakt, że polski rynek mieszkaniowy znalazł się w grupie pierwszego wyboru dla tak znaczącego uczestnika rynku, jest dobrym sygnałem. Catella przygotowuje się do kolejnych transakcji o wartości powyżej 100 milionów euro. Łącznie mają sięgnąć poziomu jednego miliarda euro i być realizowane przede wszystkim w segmencie popularnym – podaje Reas. – Dla funduszu transakcja w Złotej jest elementem realizacji strategii dywersyfikacji źródeł przychodów. Spółka spodziewa się zysku na poziomie około 6,6 proc. (bez kosztów operacyjnych).

Eksperci podkreślają też, że transakcja przeprowadzona przez Bouwfonds jest pierwszym przypadkiem zagranicznej inwestycji tego typu w Polsce. Fundusz kupił bowiem w całości projekt deweloperski z przeznaczeniem mieszkań pod wynajem. Budynek przy ul. Pereca w Warszawie będzie miał powierzchnię około 9,5 tys. mkw. Znajdą się w nim 193 lokale mieszkalne.

Mali zarabiają od lat

Eksperci zwracają uwagę, że dotąd w Polsce brakowało na rynku mieszkaniowym transakcji instytucjonalnych. Lokale z myślą o wynajmie kupowali głównie mali inwestorzy, a ci duzi obserwowali rynek z daleka.

– W ciągu ostatnich 3–5 lat odbyliśmy wiele spotkań z potencjalnymi inwestorami z Niemiec, Austrii, Holandii, Danii, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych, zainteresowanymi wejściem na polski rynek. Wielu z nich poszukiwało możliwości zakupu aktywów z czynnym przepływem pieniężnym. Niestety, z powodu wysokiego stopnia prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w Polsce, trudno jest znaleźć gotowe inwestycje w rękach jednego właściciela, które w całości składałyby się z lokali na wynajem, o odpowiednim standardzie, poziomie czynszu i w dobrej lokalizacji – uzasadnia Maximilian Mendel.

Ile jest w Polsce mieszkań na wynajem należących do prywatnych właścicieli? – Nikt nie zna dokładnej liczby. Na podstawie danych z Ministerstwa Finansów raportujących, ilu podatników rozlicza przychody z najmu, oszacowałem, że mamy w Polsce około 800 tys. mieszkań wynajmowanych przez tzw. Kowalskich i Nowaków. To zaledwie około 6 proc. całego zasobu mieszkań, co potwierdzają też szacunki Eurostatu – ocenia Sławek Muturi, założyciel Mzuri, która specjalizuje się w obsłudze lokali na wynajem.

A ile lokali jest wynajmowanych na czarno – bez umów, bez zgłaszania do urzędu skarbowego? – Przyjąłem, że jest to 100 tys. sztuk. Niektórzy uważają jednak, że to mocno zaniżona liczba – dodaje Sławek Muturi.

Według Sebastiana Lutycza, eksperta Open Finance, biorąc pod uwagę raporty kwartalne NBP i obserwując stabilizację na rynku deweloperskim oraz ceny najmu, a do tego coraz trudniejszą sytuację międzynarodowego sektora bankowego, nasuwa się jeden wniosek: lepiej inwestować w nieruchomości teraz, bo później może być już za późno.

Z badań Home Broker, Open Finance i Domiporta.pl wynika, że ok. 4,99 proc. wynosi dziś przeciętna rentowność najmu wyliczona dla największych miast w kraju.

Wśród miast o największym potencjale zysku z zakupu lokum na wynajem na czele są: Gdańsk, Warszawa, Gdynia i Łódź. Kupując lokal w pierwszym z miast, można przeciętnie liczyć na 5,55 proc. zysku netto w skali roku. W Warszawie jest to 5,49 proc. zysku netto, w Łodzi – 5,1 proc. a we Wrocławiu – 5,03 proc.

Rzeczpospolita

Najczęściej czytane