Szał przeprowadzek urzędniczych

Urzędy administracji publicznej poszukują większych biur. To okazja dla deweloperów działających w Warszawie.

Urzędy publiczne stały się wyjątkowo aktywne na rynku najmu nieruchomości komercyjnych. Poszukują coraz większych biur w Warszawie.

– Już w roku 2009, który był relatywnie słaby dla wynajmu powierzchni biurowej, sektor administracji publicznej okazał się aktywny i miał ok. 10-proc. udział w najmie w stolicy – twierdzi Joanna Mroczek, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w międzynarodowej firmie doradczej CBRE. – Kolejne lata kryzysowe były trudne dla jednostek budżetowych, ale w 2012 r. nastąpiła znacząca zmiana i wynajem nowoczesnej powierzchni biurowej przez instytucje publiczne wzrósł do prawie 70 tys. mkw.

Ruch nie słabnie

Jak wyliczyli analitycy CBRE, do największych najemców nowoczesnych powierzchni biurowych z sektora administracji publicznej należy np. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która przenosząc się do Poleczki Business Park, była prekursorem na komercyjnym rynku najmu biur. Przykładami „urzędowych" najemców, którzy działają w komercyjnych biurowcach w Warszawie, są m.in. Urząd Zamówień Publicznych – w Adgar Plaza, Urząd Lotnictwa Cywilnego – we Flanders Business Park, Centrum Unijnych Projektów Transportowych – w North Gate, Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych, Wyrobów Medycznych i Produktów Biobójczych – w  Adgar Park West, Instytut Pamięci Narodowej – w Emparku. Joanna Mroczek spodziewa się podobnie wysokiego poziomu migracji.

Tylko w złotych

Piotr Capiga, ekspert firmy doradczej Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że najemca z sektora publicznego wymaga indywidualnego podejścia, np. nie może płacić czynszu w euro, czego z kolei nie lubią fundusze inwestycyjne kupujące budynki.

– Specyficzny jest również proces decyzyjny, w którym podmiot z sektora publicznego musi udowodnić, że żadna z powierzchni pozostających w państwowym czy samorządowym zasobie nieruchomości nie spełnia potrzeb najemcy. Dodatkowo należy uwzględnić, że urzędy pracują nadal głównie w systemie gabinetowym (urzędnicy siedzą w oddzielnych pokojach – red.) – tłumaczy ekspert C&W. Deweloper musi więc dostosować wystrój, open space raczej odpada.

Sami zainteresowani różnie tłumaczą przenosiny. Agnieszka Domańska, rzecznik Sądu Okręgowego w Warszawie, wyjaśnia, że wynajem pomieszczeń przy ul. Płockiej był podyktowany remontem trwającym w budynku przy al. „Solidarności". – Jesteśmy największym sądem w Polsce, spływa do nas coraz więcej spraw, obsada sędziowska jest większa – zaznacza. – Aby zachować ciągłość funkcjonowania, byliśmy zmuszeni wynająć dodatkową powierzchnię. Dodaje, że w nowym budynku przy Płockiej są sale rozpraw, ale też pokoje sędziów i pomieszczenia, gdzie przyjmuje się interesantów.

Ciasno nam

Potrzebę przeprowadzki w celu zebrania w miejscu biur rozsianych po mieście podkreślał też Urząd Rejestracji Leków czy Lasy Państwowe, które jednak uznały, że taniej będzie biurowiec po prostu kupić. Za budynek przy Grójeckiej zapłaciły 62,6 mln zł. O tym, że jednak podstawowym powodem przechodzenia instytucji publicznych do komercyjnych budynków jest rozrost biurokracji, świadczy przykład Rządowego Centrum Legislacji, które jeszcze kilka lat temu było departamentem w Kancelarii Premiera. Potem przekształcono je w osobną instytucję i przeniesiono w al. Szucha, skąd do większej siedziby „eksmitowano" Urząd Zamówień Publicznych.

W ocenie eurodeputowanej PO Julii Pitery polska administracja wymaga reformy, bo wiele instytucji odziedziczyliśmy po PRL. – Potem przybyły nowe zadania, trzeba było tworzyć nowe instytucje, chociażby po wejściu Polski do Unii Europejskiej, a o tamtych niepotrzebnych urzędach jakoś zapomniano – wyjaśnia. – Tymczasem nie tak dawno przeprowadzony audyt publicznych instytucji wykazał, że likwidacji wymaga aż 500 z nich.

Pitera uważa, że w tej sytuacji trzeba określić zadania państwa, rozdzielić je pomiędzy instytucje, a resztę urzędów rozwiązać, bo jest ich za dużo i nikt nad nimi nie panuje. – Taką reformę jednak trzeba przeprowadzić wtedy, kiedy w kraju będzie spokój – zaznacza Pitera.

 

Urząd nie chce być właścicielem

Sektor publiczny w Europie jest od lat znaczącym najemcą biurowców. Z danych firmy doradczej CBRE wynika, że jeśli chodzi o wynajem nowoczesnych biur – przodują takie miasta jak Bruksela czy Strassburg z siedzibami urzędów europejskich. Ale także Paryż czy Amsterdam.

– Świetnym przykładem jest Utrecht, gdzie jedna czwarta powierzchni biurowej w centrum miasta jest wynajęta przez urzędy, dla których ważna jest dogodna lokalizacja, wygoda i nowoczesny wizerunek – mówi Joanna Mroczek, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w CBRE. Dodaje, że w poszukiwaniu dodatkowych dochodów budżetowych urzędnicy w Europie sprzedają własne budynki, które są dobrej jakości. – W ostatnich latach w wielu krajach zarejestrowaliśmy wzrost transakcji typu „sale & lease back", polegających na sprzedaży własnych budynków i podpisaniu długoletniej umowy ich najmu – opowiada Joanna Mroczek. Taka transakcja pozwala uzyskać pieniądze ze sprzedaży siedziby, bez konieczności przeprowadzki. W Polsce trudno o takie kontrakty, bo budynki wielu państwowych instytucji mimo centralnych lokalizacji są w takim stanie, że trudno byłoby o inwestora. Zwykle konieczna jest modernizacja, a nawet przebudowa, nie tylko remont.

Jak polskie urzędy wybierają nowe siedziby? – Urząd często zobligowany jest do postępowania w drodze przetargu. Priorytetem jest korzystanie z zasobów ministerstwa. Wybór siedziby w prywatnym budynku wymaga wykazania korzyści – wyjaśnia Joanna Mroczek. Inaczej niż w biznesie, w urzędach dominuje tzw. system gabinetowy, a nie open space.

—gb

Opinia:

Aleksander Łaszek, ekspert Forum 
Obywatelskiego Rozwoju

Urzędnikom przybyło obowiązków, ale prawda jest taka, że aparat administracyjny sam sobie tych obowiązków namnożył. Jednocześnie kilka instytucji można by było bez straty dla administracji, państwa i obywateli zlikwidować. Oszczędności należałoby także poszukać 
w stworzeniu centrum usług wspólnych, np. dla księgowości czy IT, gdzieś w terenie, gdzie byłoby to tańsze. Z danych międzynarodowych wynika wprawdzie, że pod względem liczby urzędników nie odbiegamy od średniej, jednak bardzo źle jest z jakością obsługi obywatela. To świadczy o tym, że w jednym miejscu może być przerost urzędników, a w innym ich brakuje.