Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Wyboista droga budowania w stolicy

Anna Krzyżanowska 14-12-2017, ostatnia aktualizacja 14-12-2017 09:05

Deweloperzy kontra samorządowcy.

Według deweloperów Chrzanów ma potencjał, by stać się drugim Ursynowem
źródło: materiały prasowe
Według deweloperów Chrzanów ma potencjał, by stać się drugim Ursynowem

Problemy z uzyskaniem warunków zabudowy spędzają sen z powiek deweloperom, którzy chcieliby budować na warszawskim Chrzanowie.

Warunki zabudowy to podstawowy akt planowania przestrzennego w kraju. Dziś na ich podstawie powstaje 50 procent inwestycji mieszkaniowych. Przyczyna tego stanu jest prosta – zbyt małe pokrycie Polski planami miejscowymi – choć inne było założenie ustawy o planowaniu przestrzennym uchwalonej w 2003 r.

Badania pokazują natomiast, że to właśnie warunki zabudowy i okres oczekiwania na nie – a nie sama procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę – jest jedną z podstawowych barier inwestowania w kraju.

Na własnej skórze przekonują się o tym właśnie deweloperzy, którzy chcą inwestować na warszawskim Chrzanowie. To bemowskie osiedle, którego większość obszaru nie została zaplanowana. Koncepcja miejscowego planu – jak wskazuje rzecznik urzędu m.st. Warszawy, Bartosz Milczarczyk – dopiero powstaje w ratuszu. – Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostanie wyłożony do publicznego wglądu po uzyskaniu wymaganych prawem uzgodnień. Potencjalnie może to nastąpić w pierwszym kwartale 2018 r. – informuje Milczarczyk.

Dobra komunikacja

Chrzanów to łakomy kąsek dla inwestorów. Mówi się, że ma wszelkie walory, by zostać drugim Ursynowem. – Rejon Chrzanowa to miejsce o dużym potencjale miastotwórczym, jednak nie w pełni wykorzystanym. Bliska odległość od centrum miasta, bardzo dobrze rozwinięta komunikacja miejska z planowanymi stacjami metra i infrastruktura drogowa to silne przewagi Chrzanowa i okolic – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Jak przekonuje Maciej Czerski z biura prasowego Metra Warszawskiego, jego spółka aktywnie działa, by przyszli mieszkańcy tej części Warszawy mogli sprawnie się przemieszczać. – Obecnie trwa postępowanie przetargowe w systemie projektuj i buduj dla ostatniego odcinka, czyli trzech stacji: Lazurowa, Chrzanów, Połczyńska wraz ze stacją techniczno-postojową Mory. Termin składania ofert upływa 12 stycznia 2018 r. Wykonawca tego odcinka będzie miał 50 miesięcy od daty podpisania umowy na przygotowanie projektu i realizację inwestycji – podaje Maciej Czerski.

Metro zakłada, że po uruchomieniu całej II linii w pierwszym roku obsłuży 224 mln pasażerów. Czy istnieje jednak ryzyko, że wagony metra z i do Chrzanowa będą wozić tylko powietrze? W ocenie Zbigniewa Malisza, dyrektora warszawskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, niestety tak.

– Dzielnica i ratusz nie wydają od pewnego czasu warunków zabudowy dla terenu Chrzanowa. Przeciągają procedury, twierdząc, że są właśnie w trakcie uzgadniania planu. Drugi problem polega na tym, że studium, na podstawie którego tworzony będzie plan, pochodzi z 2006 roku i ustalono w nim bardzo niski stopień intensywności zabudowy. Pozwala wprawdzie na wznoszenie obiektów wielorodzinnych, ale raczej niskich – opisuje Zbigniew Malisz.

Problemy z sąsiedztwem

Jak wskazuje Radosław Bieliński, rzecznik prasowy Dom Development, Chrzanów w studium m.st. Warszawy został zakwalifikowany jako „strefa przedmieść". Za strefę miejską uznano natomiast już Natolin i część Kabat na Ursynowie. – To pokazuje, że studium jest przestarzałe i nie może stanowić podstawy dla planu, który przecież powinien pozwolić rozwijać się Warszawie – akcentuje.

W ocenie Zbigniewa Malisza brak planu nie stanowiłoby dużego problemu, gdyby sporny teren nie posiadał infrastruktury technicznej. – Kilku deweloperów podpisało już z MPWiK porozumienie w sprawie projektowania i realizacji magistrali wodno-kanalizacyjnej. Dodatkowo inwestorzy są przekonywani do tego, by współfinansować powstanie głównej ulicy na Chrzanowie – Nowoczłuchowskiej. Nie wiedzą jednak, czy te inwestycje i nakłady się im zwrócą. W taki sposób trudno planować budowy osiedli mieszkaniowych – mówi Malisz.

Porozumienie podpisało m.n. Nexity. – Problem z uzyskaniem warunków zabudowy mają projekty znajdujące się w okolicach trasy S8. W ocenie urbanistów miejskich ten teren nie spełnia warunku sąsiedztwa, jeśli chodzi o możliwość wznoszenia budynków wielorodzinnych. Natomiast na obszarach, gdzie bezpośrednie sąsiedztwo nie budzi wątpliwości, urząd miasta wydaje decyzje o warunkach zabudowy. Niemniej jednak wnioski dodatkowo winny spełniać wymagania i parametry zawarte w projektowanym planie miejscowym. Ten niestety ewoluuje, a co gorsza, nie jest dostępny publicznie, co znacząco utrudnia deweloperom śledzenie zmian i dopasowywanie się z wnioskami do aktualnej wersji – precyzuje Mariusz Ogrodziński, dyrektor techniczny Nexity Polska.

Powyższy stan potwierdza odpowiedź, jaką od dzielnicy uzyskała „Rzeczpospolita". Zapytaliśmy Bemowo o dwa wnioski o warunki zabudowy złożone przez inwestorów w marcu 2016 roku. W październiku tego roku – a więc po 19 miesiącach – odmówiono ich ustalenia. Jako powód podano przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podkreślając, że to właśnie na ich podstawie działa dzielnica, procedując wnioski o warunki zabudowy. Wszystko zatem odbywa się w granicach prawa.

– Organ, przeprowadzając analizę funkcji i cech zabudowy, każdorazowo sprawdza możliwość realizacji przedsięwzięcia o wnioskowanych parametrach. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wydawane są w drodze decyzji administracyjnej każdorazowo na wniosek inwestora dla konkretnej, określonej we wniosku inwestycji – podkreśla Paweł Strzelczyk z Urzędu Dzielnicy Bemowo.

Ustawodawca nie założył, że budowanie na podstawie warunków zabudowy ciągnąć się może latami. – Pod względem czasu wydania decyzji popularna „wuzetka" powinna przypominać jej cukierniczy odpowiednik: kawa, ciastko i do roboty. Ogólna zasada wskazuje, że organ ma dwa miesiące na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do tego czasu należy doliczyć kilka tygodni na konsultacje z innymi organami, które muszą zająć stanowisko – opisuje radca prawny Łukasz Mróz, ekspert od prawa budowlanego

I dodaje, że – co do zasady – z najdłuższym oczekiwaniem musi liczyć się inwestor, którego plany zbiegły się w czasie z inicjatywą samorządu w zakresie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie w jego sprawie może zostać wtedy zawieszone do 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku. To jednak często tylko teoria.

– Faktyczny czas załatwienia sprawy nierzadko wynosi w Warszawie jeden rok w I instancji oraz jeden rok w postępowaniu odwoławczym, czyli żeby uzyskać decyzję ostateczną o warunkach zabudowy, trzeba oczekiwać dwa lata – wskazuje mec. Dariusz Goliński, adwokat ze stolicy.

I podkreśla, że sam prowadził sprawę, gdzie na wuzetkę inwestor czekał... sześć lat. ©℗

"Rzeczpospolita"