Niewinni nabywcy lokali płacą za mafię

Kupujący mieszkania dostają rykoszetem w wojnie komisji weryfikacyjnej z oszustami.

Komisja weryfikacyjna już co najmniej kilku warszawskim deweloperom wpisała w księgi wieczyste ostrzeżenia o toczących się postępowaniach sprawdzających. Efekt? Część z nich – choć z procesem reprywatyzacyjnym nie miała nic wspólnego – nie może wystartować z budową, bo banki odmawiają kredytowana. Inni rezygnują z projektów.

Mieszkanie 
z niespodzianką

Są jednak i tacy, którzy finalizują inwestycje, a ich mieszkania w większości znalazły już nabywców, którzy za sprawą komisyjnego wpisu znaleźli się w bardzo trudnej sytuacji.

Tak stało się właśnie na Grójeckiej 216 w Warszawie. Inwestycję pod tym adresem prowadzi Grupo Lar. Projekt składa się z dwóch etapów. Pierwszy jest skończony i znajdujących się w nim 126 lokali znalazło już nabywców (wpis ich nie dotyczy). Umowy deweloperskie dla drugiego etapu, który deweloper ma zamiar oddać do użytkowania do końca września, i którym jest właśnie zainteresowana komisja Patryka Jakiego, zawarto dla 84 ze 105 dostępnych mieszkań.

– Przed wojną była to działka rolna, o której zwrot wystąpił spadkobierca prawowitych właścicieli. Odzyskał ją w 2010 r. – opisuje Janusz Kraszewski, dyrektor generalny Grupo Lar.

Szkopuł w tym, że w historii reprywatyzacyjnej Grójeckiej 216 przewijają się nazwiska dwóch bohaterów afery reprywatyzacyjnej: Janusza P. i adwokata Roberta N. To między innymi oni nabyli grunt od osoby, której udało się odzyskać rodzinną nieruchomość, i to od nich i od jeszcze dwóch osób Grupo Lar nabył działkę przy stołecznej ulicy Grójeckiej.

– Kupiliśmy ją po cenie rynkowej w 2015 r. O jej zakup rywalizowaliśmy z drugim znanym międzynarodowym deweloperem. Przygotowany przez kancelarię prawną audyt nieruchomości wskazywał na całkowity brak wątpliwości co do stanu prawnego. O żadnych nieprawidłowościach nic nie wiedzieliśmy i do dzisiaj nie wiemy. Co więcej, ufaliśmy zapisom zawartym w księdze wieczystej nieruchomości, która nie budziła zastrzeżeń – deklaruje Janusz Kraszewski.

W podobnej do Grupo Lar sytuacji są inni deweloperzy.

– Docierają do nas informacje o wpisywanych w księgi wieczyste deweloperskich działek ostrzeżeniach. Na razie kilka firm zasygnalizowało nam ten problem, ale wiemy, że wpisów jest już ponad 200, na różnych nieruchomościach w Warszawie – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czym jest ów wpis?

– W większości postępowań, zanim komisja wyda ostateczne rozstrzygnięcie, podejmuje postanowienie o wpisie ostrzeżenia o podjęciu czynności sprawdzających. Zabezpieczenie ma uprzedzać ewentualnych nabywców przed nabywaniem wątpliwych co do stanu prawnego nieruchomości oraz zapobiec nieodwracalnym skutkom prawnym dla danej nieruchomości – wyjaśnia radca prawny Sławomir Trojanowski z Grupy Prawnej Togatus. – Wpis ten powoduje wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że dane w niej zawarte mogą być nieprawidłowe, a następnie może dojść do ich zmiany – dodaje.

Stan niepewności

W takiej sytuacji właśnie znajdują się ci, którzy podpisali umowy deweloperskie dotyczące inwestycji na Grójeckiej 216 i w planach mają zawarcie umowy ostatecznej. Jak ich położenie komentuje komisja weryfikacyjna?

– Sam wpis nie powoduje zmiany sytuacji prawnej osób, które nabyły lub mają zamiar nabyć mieszkania powstałe w ramach inwestycji na nieruchomości przy ul. Grójeckiej 216 w Warszawie, o ile nieruchomość została nabyta odpłatnie przez inwestora działającego w dobrej wierze. Sprawa jest na etapie czynności sprawdzających, zwrócono się o dokumenty związane z tą sprawą do wielu instytucji. Po ich ocenie komisja zdecyduje, czy wszcząć postępowanie rozpoznawcze – wskazuje Witold Cieśla, naczelnik z Ministerstwa Sprawiedliwości.

Sprzedaż wstrzymana

Co to oznacza?

– To, że stan nieruchomości nie jest pewny. A przyznane komisji szerokie uprawnienia mogą doprowadzić nawet do unieważnienia decyzji reprywatyzacyjnych. W efekcie deweloper straci tytuł prawny do nieruchomości – prezentuje najczarniejszy ze scenariuszy radca prawny Krzysztof Wiktor, partner w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

– Sam reprezentuję klientów będących niedoszłymi właścicielami mieszkań z rynku pierwotnego, którzy zapłacili całą kwotę za mieszkania, a przez komisyjny wpis nie mogą podejść do aktów notarialnych, otrzymać kluczy od mieszkań i się do nich wprowadzić – wyjaśnia mec. Wiktor.

Nie radzi jednak podchodzić do aktów notarialnych, jeśli wpis nie zostanie wykreślony z księgi wieczystej. Zresztą Gropo Lar nie ma zamiaru w zaistniałej sytuacji ich sporządzać.

– Bardzo bym chciał, żeby komisja jak najszybciej rozpoznała sprawę, rozstrzygnęła wątpliwości i wykreśliła wpis. Dopiero wtedy, gdy sąd wykreśli wpis komisji, będziemy mogli przenieść własność mieszkań z drugiego etapu na klientów. Wcześniej tego nie będziemy robili. Dbamy o to, żeby klient, który zainwestował w to przedsięwzięcie oszczędności życia, nie nabył mieszkania obarczonego jakimkolwiek ryzykiem – zaznacza Kraszewski.

– Prawnicy, których zapytaliśmy o opinię, uważają, że w naszym przypadku nastąpiły nieodwracalne skutki prawne i nawet jeśli komisja dopatrzy się nieprawidłowości, do zwrotów w naturze nie dojdzie. Dodatkowo działka została zwrócona jako niezabudowana, a dziś stoją tam dwa domy z ponad 230 mieszkaniami wybudowanymi za pieniądze naszych klientów – dodaje.

Ten deweloper po wpisie wstrzymał również dalszą sprzedaż.

– Nie podpisujemy już umów przedwstępnych. Jedynie niezobowiązujące rezerwacyjne, które mogą być rozwiązane w każdej chwili. I oczywiście osoby, które podpisują umowy rezerwacyjne, wiedzą o wpisie komisji, bo im o tym mówimy – deklaruje przedstawiciel Grupo Lar.

Nierychliwa, a do tego naraża na koszty

Problem w tym, że komisja weryfikacyjna nie działa rychliwie (wpisu dokonano pod koniec maja) i nie wiadomo, kiedy kazus Grójeckiej zostanie rozstrzygnięty.

– Wpis ostrzeżenia oznacza natomiast dla dewelopera to, że nie może skończyć inwestycji i finalnie rozliczyć się z klientami. Wciąż natomiast ponosi koszty wynagrodzeń wykonawców, swoich pracowników, płaci kredyt. Działania komisji narażają go na koszty, których w przyszłości będzie mógł moim zdaniem dochodzić – podsumowuje mec. Wiktor. ©℗