To klient podyktuje cenę

Kurczy się oferta nowych gotowych mieszkań. Pojawiają się za to inwestycje, które mają być gotowe w czerwcu.

– Hossa nie opuszcza branży nieruchomości – zapewnia Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl. – Wyniki sprzedaży mieszkań w pierwszym kwartale tego roku były takie same jak rok temu. W ciągu trzech miesięcy w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 14,5 tys. lokali. Nie oznacza to jednak, że podaż spada i – co za tym idzie – ceny będą rosły – zastrzega ekspert.

Domiporta.pl podaje, że w całym kraju jest do kupienia 70 tys. nowych mieszkań, z czego 49 tys. na sześciu największych rynkach. – Sprzedające coraz więcej mieszkań firmy deweloperskie starały się wprowadzić do obrotu jak najwięcej lokali i rozpocząć budowy – wyjaśnia Maciej Górka.

Znikają dziury

Natalia Włodarczyk, analityk firmy redNet Property Group, dopowiada, że w ofercie deweloperów pojawia się coraz więcej inwestycji, które mają być gotowe w 2018 roku. Tak długo trzeba czekać na mieszkania na osiedlach w Gdańsku, Warszawie i Krakowie. – Klienci bardzo chętnie kupują lokale na etapie dziury w ziemi. Wybór lokali jest wtedy największy, a ceny w przedsprzedaży niższe nawet o 10 proc. – wskazuje Natalia Włodarczyk.

Z analiz redNetu wynika, że oferta gotowych nowych mieszkań skurczyła się w ostatnim roku. W Warszawie firmy mają do sprzedania ponad 19,5 tys. lokali, z czego ukończonych jest niespełna 18 proc. W Krakowie gotowe mieszkania stanowią 24 proc. z całej oferty liczącej ponad 10,2 tys. lokali, a w Gdańsku – 10,1 proc. z niespełna 4,3-tys. puli.

– Lokale sprzedają się już w momencie rozpoczęcia budowy – zwraca uwagę Natalia Włodarczyk. – Dłużej czekają na klienta jedynie mieszkania o najwyższym standardzie oraz te w gorszych miejscach. Na szybką sprzedaż nie mogą też liczyć oczywiście oferujący nieruchomości po zawyżonych, nierynkowych cenach – dodaje. Podkreśla, że w najbliższych miesiącach na rynek wejdą kolejne nowe inwestycje, w większości z segmentu popularnego. – Projektów apartamentowych będzie mniej – ocenia przedstawicielka redNetu. – Na liczbę rozpoczynanych inwestycji będzie mieć wpływ m.in. zmiana ustawy o lasach oraz ustawy o obrocie ziemią rolną.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w spółce deweloperskiej Ronson Development, pytany o gotowe mieszkania w ofercie rynku pierwotnego mówi, że ich odsetek odzwierciedla rynkową koniunkturę.

– Ubiegły rok upłynął pod znakiem wyraźnego wzrostu dynamiki sprzedaży mieszkań, a liczba rozpoczętych budów i uzyskanych pozwoleń była największa od lat – przypomina Gutowski. – Popyt na nowe mieszkania jest ciągle duży, dlatego firmy sukcesywnie poszerzają swoją ofertę o najbardziej popularne mieszkania. Klienci coraz częściej kupują je na wczesnym etapie budowy. Po oddaniu budynku do użytku w ofercie pozostaje niewiele lokali – potwierdza dyrektor z Ronsona.

O dużym popycie na mieszkania mówi także Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w firmie Polnord. – Do użytku jest oddawanych wiele nieruchomości. Szybko jednak znikają z rynku. Na wynajem kupują je także inwestorzy – zwraca uwagę Kleniewska. – Dla branży deweloperskiej jest to wyraźny impuls do rozszerzania oferty o nowe projekty – wyjaśnia dyrektor z Polnordu.

Zdaniem Radosława Bielińskiego, rzecznika Dom Development, gotowych mieszkań w ofercie deweloperów raczej nie będzie przybywać. – Niewielki odsetek ukończonych lokali świadczy o dużym popycie i dobrej sytuacji w branży mieszkaniowej – podziela opinie. Dodaje, że ukończone lokale stanowią zwykle 15–25 proc. oferty Dom Development. – Większość sprzedaje się na etapie budowy, co świadczy o dopasowaniu oferty do potrzeb rynku – mówi Radosław Bieliński.

Z rabatem i bez

Budimex Nieruchomości zaczyna sprzedawać mieszkania wraz z rozpoczęciem budów, które trwają zazwyczaj 18 miesięcy. – Osiedla wprowadzane do oferty w drugim kwartale tego roku będą więc gotowe pod koniec 2017 roku – mówi Iwona Pasterska, kierownik biura sprzedaży w Budimeksie. – Na początku sprzedaży nie stosujemy rabatów. Jeśli produkt ma dobrą cenę, a klienci wierzą, że firma na pewno wybuduje to, co przedstawia w folderach, to nie ma problemów ze sprzedażą – zapewnia.

Najnowszy projekt Budimeksu to warszawska inwestycja Wiślany Mokotów II B, która ma być gotowa w ostatnim kwartale przyszłego roku. W tym samym czasie ma być ukończona krakowska inwestycja Budimeksu – osiedle Avia 7.

Ronson oprócz gotowych mieszkań, m.in. w warszawskiej inwestycji Tamka i poznańskim osiedlu Młody Grunwald, ma też lokale, na które trzeba czekać. W kwietniu na warszawski rynek trafił ostatni etap inwestycji Espresso. Klienci dostaną klucze w pierwszym kwartale 2018 roku.

– Zainteresowanie mieszkaniami przed oddaniem budynku do użytku jest bardzo duże – zapewnia Andrzej Gutowski. – Mieszkanie na etapie dziury w ziemi może być tańsze nawet o 5 proc. od lokali sprzedawanych już po ukończeniu inwestycji.

Najbardziej odległy termin oddania wśród inwestycji Polnordu ma trzeci etap osiedla Ku Słońcu w Szczecinie, który ma być gotowy w drugim kwartale przyszłego roku. Także w połowie 2017 roku będzie można odbierać klucze do mieszkań na warszawskim osiedlu Brzozowy Zakątek.

Dom Development, jak informuje Radosław Bieliński, w tym roku planuje wprowadzić do oferty ok. 2,7 tys. mieszkań w 20 inwestycjach – całkiem nowych lub kolejnych etapach. – Nowe gotowe lokale są oferowane po podobnych cenach jak te będące w trakcie budowy, jednak czasami zdarzają się okazje cenowe – zwraca uwagę Bieliński. – Ukończone mieszkania preferuje niewielka grupa klientów. Zwykle są to nabywcy apartamentów i większych, droższych lokali. Chcą je obejrzeć przed zakupem – zwraca uwagę.

Wracają do oferty

Deweloperzy pytani o przyszłość rynku nieruchomości mówią, że wiele będzie zależeć od rządowych planów dotyczących mieszkaniówki. – Do czasu ich ogłoszenia ważnym czynnikiem będzie program dopłat „MdM". Środki z puli na ten rok zostały już wyczerpane, ale można się ubiegać o dofinansowanie z budżetu na przyszłe lata – przypomina Wioletta Kleniewska.

O „MdM" wspomina też Maciej Górka. – W ostatnim czasie wzrosło zainteresowanie mieszkaniami, których termin oddania przypadał na ten rok. Wielu nabywców próbowało zdążyć z transakcją przed wyczerpaniem się środków – zwraca uwagę ekspert Domiporty.pl. – Kilku tysiącom klientów się to nie udało. Jeśli nadal liczą na dofinansowanie, muszą teraz szukać lokali, których termin oddania przypada na 2017 rok. Warto zadać sobie pytanie, co w takim razie stało się z tymi zarezerwowanymi lokalami.

Jak mówi Górka, większość z tych mieszkań wróciła na rynek i czeka na nabywców spoza programu „MdM". – Część klientów negocjuje z deweloperami, by przesunęli termin na 2017 rok. Trzeba pamiętać, że przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wpłacano zadatki. Powoli wchodzimy w czas, kiedy to nabywcy będą decydować o cenach. Rosnąca podaż, brak dopłat, drożejące kredyty, wymagany wkład własny – to wszystko ma wpływ na siłę nabywczą – mówi Maciej Górka.

Według Andrzeja Gutowskiego najbliższe miesiące na pierwotnym rynku nieruchomości nie powinny przynieść znaczących zmian. Na rynek wciąż będą wchodzić nowe projekty. – Do poszerzania oferty zachęca deweloperów m.in. napływ inwestorów kupujących mieszkania na wynajem – mówi dyrektor.

A Wioletta Kleniewska dodaje, że wyniki deweloperów po pierwszym kwartale są z pewnością dobrym prognostykiem na kolejne miesiące. – Koniunktura zachęca do utrzymania aktywności inwestycyjnej – mówi dyrektor.