Wola, Żoliborz, Białołęka - nowe place budowy

Deweloperzy zalali rynek warszawski projektami. Największymi placami budowy są Wola, Żoliborz 
i Białołęka. Konkurencja ciągle rośnie.

– W ostatnim czasie rosło znaczenie rynku pierwotnego w Warszawie i w 2015 roku ta tendencja może się nasilić – uważa Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium. – Mimo dużej podaży nowych osiedli sprzedaż mieszkań pozostaje na stabilnym poziomie, co oznacza, że firmy deweloperskie efektywnie dopasowują podaż do popytu – dodaje.

Przypomina, że wśród największych miast w Polsce ponad 40 proc. inwestycji rozpoczynanych jest właśnie w stolicy. W skali kraju rynek pierwotny w Warszawie stanowi 25 proc. całego rynku nowych mieszkań.

Po lewej 
stronie Wisły...

Oferta nowych mieszkań na Bemowie obejmuje ponad 20 inwestycji – wylicza w wiosennej edycji raportu o rynku nieruchomości Cenatorium. W tej dzielnicy nabywcy poszukują głównie lokali mających 45–65 mkw. (aż 45 proc. obrotu dotyczy tych powierzchni).

Na Bemowie przeciętna cena za mkw. mieszkania wynosi 6,8 tys. zł.

Najwyższą stawkę za nowe M analitycy Cenatorium zarejestrowali przy ulicach Hery oraz Kluczborskiej – odpowiednio: 7864 zł i 7718 zł za mkw. Warto jednak dodać, że w rejonie ul. Batalionów Chłopskich, gdzie buduje kilka firm, średnia cena wyniosła 6 tys. mkw.

Na Bielanach przeciętna cena nowego mieszkania wynosi ok. 7500 zł za mkw. W tej dzielnicy najwięcej sprzedaje się mieszkań o powierzchni od 35 do 45 mkw. (stanowiły 17 proc. transakcji), choć większe lokale są równie popularne: zarówno te mające 65–75 mkw., jak i te powyżej 100 mkw. (16 proc. transakcji).

Wysokie ceny nowych mieszkań na Bielanach analitycy Cenatorium zarejestrowali przy ulicach: Podleśnej – 9566 zł za mkw., i Pasymskiej – 8986 zł mkw. Dużo taniej było natomiast przy ulicy Książąt Mazowieckich – 5751 zł za mkw.

Z kolei na Mokotowie za mkw. nowego lokalu trzeba było zapłacić 8135–8700 zł. Rynek ma bardzo zróżnicowany charakter. Obok inwestycji z segmentu popularnego wiele projektów ma podwyższony standard. Na przykład przy ul. Łowickiej, Wielickiej i Kazimierzowskiej stawki wynosiły 14 tys. zł za mkw.

Przeciętnie kupowane lokale mają 75–85 mkw.

Na Ochocie rynek pierwotny jest niewielki. Średnia cena transakcyjna nowego M to 8053 zł za mkw. (rabaty wynoszą 2 proc.). W tej dzielnicy nabywcy zdecydowanie kupowali mniejsze mieszkania – głównie mające 45 do 55 mkw. (20 proc. transakcji).

Z kolei na Śródmieściu w ubiegłym roku na rynku pierwotnym dużą rolę odgrywały transakcje dotyczące apartamentów typu premium, co jest wyraźnie widoczne w kwartalnych zmianach cen – podkreślają analitycy Cenatorium. Na przykład apartamenty przy ul. Twardej kosztowały przeciętnie 24 521 zł za mkw., jednak średnia stawka transakcyjna wyniosła 15 359 tys. zł za mkw. (rabaty sięgały 5 proc.). Aż 25 proc. transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni powyżej 100 mkw.

Wielkim placem budowy jest też Wilanów. Średnie ceny oscylują wokół 6,8–7,3 tys. zł za mkw. Jak podkreślają analitycy Cenatorium, w tej dzielnicy jest duża różnica pomiędzy stawką ofertową a transakcyjną – do 12 proc.

We Włochach ceny na nowych osiedlach też są mocno zróżnicowane. Przeciętna stawka w tej lokalizacji wyniosła 5965 tys. zł za mkw. W tej dzielnicy najwięcej sprzedaje się mieszkań o powierzchni 55–65 mkw. (24 proc. obrotu). Popularne są też te mające 45–55 mkw. – 21 proc.

Ogromnym placem budowy jest dziś Wola. Szczególnie okolice ul. Jana Kazimierza. Średnia cena w tej lokalizacji wynosiła 7357 zł za mkw. Wyższą Cenatorium odnotowało przy ul. Skierniewickiej – 8412 zł za mkw. Najwięcej osób kupuje lokale mające do 55 mkw.

Także Żoliborz obfituje w inwestycje deweloperów. W tej dzielnicy nie jest jednak tanio. Średnio mkw. nowego M kosztuje 8–8,5 tys. zł za mkw. Kupowane są właściwie wszystkie rodzaje lokali – od 45 do 85 mkw.

...i po prawej 
stronie rzeki

Białołęka obejmuje ok. 15 proc. warszawskiego rynku nowych mieszkań. Popularnością cieszą się w tej dzielnicy zarówno kawalerki, jak i dwa oraz trzy pokoje. Cenatorium podaje, że mieszkania od 35 do 65 mkw. stanowiły 71 proc. obrotu w 2014 r.

Średnia cena ofertowa wynosi 6130 zł za mkw., a różnica pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną to 5 proc.

Praga Północ, dzięki nowym inwestycjom, zmienia swój wizerunek. Średnia cena transakcyjna lokali to 7418 za mkw. (rabaty sięgają 6 proc.). Im dalej od Wisły, tym taniej. Powstają nowe bloki z mieszkaniami za 6,5 tys. zł za mkw., ale także, nad samą rzeką, apartamenty z lokalami za ponad 11 tys. zł za mkw. Lokale o powierzchni do 35 mkw. miały aż 30-procentowy udział w puli sprzedanych mieszkań, a te powyżej 55 mkw. – 26-proc.

Na Pradze-Południe przeciętna cena lokali sprzedanych przez deweloperów wyniosła 7418 zł za mkw. Różnica pomiędzy stawką ofertową a transakcyjną wynosi 6 proc. Nabywcy preferują mieszkania do 55 mkw., ale brakuje chętnych na małe M do 35 mkw.

W Rembertowie przeważa zabudowa jednorodzinna, bliźniacza lub szeregowa. Nowe bloki to kameralne inwestycje z małą liczbą lokali. Średnia cena transakcyjna wynosi ok. 5734 zł za mkw. Najczęściej sprzedawane lokale miały od 55 do 65 mkw. (31 proc. transakcji).

Na Targówku aż 70 proc. sprzedanych mieszkań to lokale do 55 mkw., jednak te najmniejsze, do 35 mkw., nie cieszą dużą popularnością. Wybiera je 5 proc. kupujących. Przeciętna cena to ok. 6,3 tys. zł za mkw.

W Wawrze podaż nowych bloków jest mała. Na przykład średnia cena przy ul. Korkowej wynosiła 5944 zł za mkw.

Opinia

Marcin Wolski, konsultant firmy Reas

Położenie nieruchomości 
jest pierwszym czynnikiem, który biorą pod uwagę 
klienci planujący kupno 
nowego mieszkania.

Oczywiste jest, że im lepszy 
adres, tym wyższa cena lokalu. Ale wizerunek poszczególnych części miasta na przestrzeni lat może ulegać zmianom związanym m.in. z rozwojem infrastruktury czy zmianami preferencji nabywców.

Budowa linii tramwajowej 
czy stacji metra podnosi atrakcyjność danej lokalizacji, co zwykle wiąże się ze wzrostem cen mieszkań. 
I odwrotnie: plany realizacji osiedla w bezpośrednim sąsiedztwie drogi szybkiego ruchu, stacji paliw czy innych obiektów wpływających niekorzystnie na jakość życia mieszkańców mogą przynieść skutek w postaci spadku cen mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem realizacji przedsięwzięcia.