Wynajmują domy albo budują biurowce dla siebie
Mała podaż nieruchomości komercyjnych w mniejszych miejscowościach napędza lokalne inwestycje.
Szklane wieże, ekologiczne kameralne budynki, pięknie odrestaurowane kamienice, powierzchnie coworkingowe, biura serwisowane i lokale na godziny. To wszystko oferują wielkie miasta. A jak jest w tych mniejszych?
W złotych, nie w euro
– W aglomeracjach, gdzie podaż powierzchni komercyjnych jest bardzo duża, każdy podmiot może dobrać ofertę do swoich potrzeb – komentuje Jarosław Zdzitowiecki, ekspert firmy doradczej Nuvalu Polska. – Inaczej jest w mniejszych miastach, na przykład powiatowych, do których nie dotarły inwestycje deweloperów działających na dużych, stabilnych rynkach – mówi.
Dodaje, że pojawiające się oferty szybko znikają ze względu na rosnący popyt, który zdecydowanie przewyższa podaż. – Mikro- i małe przedsiębiorstwa, stanowiące lwią część najemców na małych rynkach, nie mają dużego wyboru – podkreśla Zdzitowiecki. – Na swoje siedziby wykorzystują często mieszkania, parterowe lokale w spółdzielniach, partery domów jednorodzinnych i powierzchnie w starych, niegdyś państwowych, budynkach lub przerobione na biura magazyny, których stan pozostawia niejednokrotnie wiele do życzenia.
Lidia Dołhan, dyrektor ds. nieruchomości komercyjnych we Wrocławskiej Giełdzie Nieruchomości (WGN), która ma oddziały w całej Polsce, dodaje, że lokale usługowe znajdziemy też na parterach budowanych przez deweloperów budynków mieszkaniowych.
– W Oławie, oddalonej od Wrocławia o 35 km, w ofercie najmu są zarówno lokale w starych, poprzemysłowych budynkach, jak i w nowszych obiektach – mówi Lidia Dołhan. Podkreśla, że w lepszej sytuacji są większe firmy, postrzegane jako stabilny najemca.
– Dużej firmie będzie łatwiej podpisać umowę najmu i narzucić własne warunki – podkreśla przedstawicielka WGN. – Pytanie tylko, jak duże biuro jest potrzebne. W małych miejscowościach w ofercie są zazwyczaj małe i średnie lokale. 100-metrowe biuro uważane jest już za duże, trudne do wynajmu. Na małych rynkach przeważają 20–35-metrowe powierzchnie. W niedużych miejscowościach biurowce są rzadko budowane. Powstające budynki są małe, mają po dwie, trzy kondygnacje. Powierzchnia na jednym piętrze to ok. 100 mkw. – opowiada Lidia Dołhan. Stawki najmu zależą od lokalizacji i standardu lokalu. – Przykładowo w Oławie czynsze wynoszą 14–35 zł za mkw. Ostatnio obserwujemy wzrost średnich czynszów. Nieco droższe są lokale w nowych budynkach – podaje.
Jarosław Zdzitowiecki zauważa, że czynsze w mniejszych miastach są bardzo zróżnicowane. Zaczynają się od 12–15 zł netto za mkw. – Stawka zależy m.in. od standardu biura, który bardzo często jest niski. Czynsze za powierzchnie biurowe w zrewitalizowanych i nowych budynkach, które nie ustępują standardem obiektom w wielkich miastach, mogą nawet przekroczyć 40 zł netto za mkw. – podaje Jarosław Zdzitowiecki. – Biorąc pod uwagę wzrost zainteresowania najemców mniejszymi miastami, możemy się spodziewać większych nakładów na inwestycje biurowe, co oznacza wzrost czynszów.
Wioleta Wojtczak, ekspert firmy doradczej Savills, zastrzega, że poziom czynszów w obiektach pełniących funkcje biurowe w mniejszych miastach nie jest jednak tak dokładnie monitorowany jak rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w największych aglomeracjach. – Niewielki ruch na rynku wynikający z ograniczonej podaży i popytu raczej nie sprzyja wahaniom stawek i pozwala przypuszczać, że w większości lokalizacji utrzymują się one na stabilnym poziomie – ocenia. – Powstanie nowoczesnego obiektu w mniejszym mieście może, oczywiście, spowodować wzrost czynszów, ale bardziej ze względu na wyższą jakość oferowanej powierzchni niż ogólną tendencję na danym rynku. Cechą charakterystyczną lokali biurowych na wynajem w mniejszych miastach jest to, że czynsze są rozliczane w złotych, a nie w euro, jak w przypadku nowoczesnych powierzchni w głównych aglomeracjach.
Pojedyncze inwestycje
Wioleta Wojtczak zauważa, że małe firmy, zarówno w większych, jak i w mniejszych miastach często wynajmują kamienice, starsze biurowce, wille, a nawet mieszkania zaadaptowane na biura. – Każda spółka, niezależnie od wielkości, która chciałaby wynająć powierzchnię biurową w mniejszym mieście, musi się liczyć z tym, że będzie miała mniejszy wybór niż w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, we Wrocławiu, w Łodzi czy Poznaniu – mówi Wojtczak. – Mniejszy wybór nie wszędzie ogranicza się jednak tylko do starych kamienic i biur w blokach, mieszkaniach czy domach. Wiele miast poza głównymi biurowymi rynkami regionalnymi dysponuje już pojedynczymi nowoczesnymi biurowcami – podkreśla.
W Rzeszowie jest to np. Skyres, a w Bydgoszczy Biznes Park Kraszewskiego, w którym działa m.in. Atos. W budowie jest Arkada Business Park, której najemcą będzie m.in. Asseco. – W Kielcach jest Astra Park wybudowany przez Echo Investment. W Radomiu od kilku lat działa Radom Office Park, za który jest odpowiedzialna firma White Star Real Estate (dawniej AIG/Lincoln) – wylicza Wioleta Wojtczak. – Te przykłady pokazują, że nowoczesne biurowce powstają również poza największymi aglomeracjami. Tempo rozwoju tych rynków jest oczywiście mniejsze i zróżnicowane. Nowoczesne biurowce w mniejszych miastach powstają też jako inwestycje firm, które będą ich jedynym lub głównym użytkownikiem. Przykładem jest firma Asseco w Rzeszowie, która buduje Asseco Innovation Hub, w którym docelowo będzie pracować około 400 osób – opowiada.
Według Jarosława Zdzitowieckiego mała podaż nieruchomości komercyjnych w mniejszych miejscowościach napędza lokalne inwestycje. – Przedsiębiorcy, którzy chcą podnieść jakość i prestiż zajmowanej powierzchni, często decydują się na budowę siedziby firmy, stosując w skali mikro znaną z dojrzałych rynków formułę built to suit – potwierdza ekspert Nuvalu. – Inwestują pieniądze, często pochodzące ze źródeł unijnych, aby nie tylko podnieść standard pracy pracowników, ale także postrzeganie firmy na lokalnym, nierzadko konkurencyjnym rynku – zauważa.
Dodaje, że do mniejszych miejscowości przenoszą się czasami bardzo duże komórki międzynarodowych firm. – Chodzi o dostęp do kadry i innych zasobów czy racjonalizacja kosztów – wyjaśnia. – W perspektywie dwóch–trzech lat w mniejszych miastach zaczną się pojawiać inwestorzy skłonni do wybudowania biurowców klasy A. Mówi się o inwestycjach w Elblągu czy Słupsku – podaje.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl
Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w
jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją,
fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA
Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione
pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.