Czy gra na rynku najmu jest warta świeczki

Na dwupokojowe mieszkanie na warszawskim Bemowie trzeba mieć ok. 365 tys. zł. Inwestycja zwróci się po 17 latach.

Czy warto dziś inwestować w mieszkania na wynajem? Co brać pod uwagę przy takiej inwestycji? Agata Polińska z serwisu otoDom.pl podkreśla, że punktem wyjścia powinna być symulacja i zestawienie ponoszonych kosztów z potencjalnymi dochodami. -  Oszacowana stopa zwrotu daje orientację o opłacalności inwestycji. Należy mieć oczywiście świadomość specyfiki tej formy inwestycji – a więc czasochłonności i ryzyka związanego zarówno z zakupem, wynajmem, jak i zarządzaniem całą operacją - przypomina Agata Polińska.

Lokalizacja i garaże

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert nieruchomości z otoDom.pl dodaje, że zanim zainwestujemy w mieszkanie na wynajem, trzeba ocenić atrakcyjność danej lokalizacji: jakie są trendy cenowe, czy osiedle jest dobrze skomunikowane z centrum miasta, czy w pobliżu znajdują się uczelnie wyższe, jaka jest infrastruktura.

- Pamiętajmy też o konieczności zapewnienia miejsca postojowego. Warto polecić zakup stanowiska w garażu podziemnym - mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. - Starsze osiedla w blokach z wielkiej płyty nie dają takiej możliwości, a często w ich pobliżu liczba wolnych miejsc parkingowych jest niewystarczająca - zauważa.

Z analiz portalu otoDom.pl wynika, że najemcy poszukują głównie mieszkań z dwoma pokojami. - Takie lokale jest też najłatwiej odsprzedać - mówi przedstawiciel otoDom.pl. Trzeba się też zastanowić, jakich najemców szukamy. To zdeterminuje wybór mieszkania - albo będzie to typowy segment popularny albo apartament.

Po ilu latach zwrot

Dział Badań i Analiz Emmerson Realty zrobił symulację opłacalności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Analitycy przyjęli, że inwestor zamierza kupić typowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 46 mkw., w tych dzielnicach Warszawy, Krakowa i Wrocławia, w których dominuje segment popularny. - Obliczenia bazują na średnich cenach i stawkach wynajmu pochodzących z serwisu otoDom.pl. Dla ułatwienia obliczeń nie uwzględniono kosztów amortyzacji mieszkania, nie założono także zmiany cen ani stawek wynajmu. Przyjęto, że właściciel dostaje dochód za 11 miesięcy w roku. Założono, że jeden miesiąc w roku jest niezbędny na znalezienie najemcy - tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Analitycy założyli, że na odświeżenie mkw. mieszkania na rynku wtórnym kupujący wyda 100 zł. Decydując się na mieszkanie od dewelopera kupujący musi wyłożyć pieniądze także  na miejsce postojowe. W takim przypadku można jednak liczyć na dochód za wynajęcie stanowiska.

- Pod uwagę wzięto także opłaty notarialne oraz opodatkowanie umowy najmu - mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. Podkreśla, że możliwe do osiągnięcia zyski na rynku najmu trzeba porównać z poziomem oprocentowania lokat bankowych oraz obligacji. - Wtedy będziemy mieć odpowiedź, czy gra jest warta świeczki - mówi Skoczeń. - Jeżeli przyjąć, że obecnie można założyć lokatę na 12 miesięcy z oprocentowaniem 3,5 proc., to zakup mieszkania na wynajem jest bardziej opłacalną opcją. Jeszcze lepiej wygląda porównanie ze stopą zwrotu obligacji skarbowych – przykładowo najnowsze obligacje Skarbu Państwa – „Lutowa 7-ka"- oprocentowane są na poziomie 2,62 proc. w skali roku, a oprocentowanie obligacji 2-letnich wynosi 3 proc. w skali roku -  dodaje.

Załóżmy, że inwestor kupi mieszkania na warszawskim Bemowie, na które wyłoży 365,8 tys. zł. Średni roczny dochód z wynajmu po opodatkowaniu (podatek ryczałtowy 8,5 proc.) to 20,7 tys. zł. Średnia roczna stopa zwrotu to ok. 5,7 proc. inwestycja zwróci się po ok. 17 latach.

Solidny najemca

20-21 lat to okres zwrotu z inwestycji w mieszkanie na krakowskich Dębnikach. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni ok. 46 mkw. kupimy tu za ok. 331,1 - 348,8 tys. zł. Średni roczny przychód z najmu to ok. 15,5 - 17 tys. zł. Średnia roczna stopa zwrotu to 4,7 - 4,9 proc. We Wrocławiu inwestycja w mieszkanie zwróci się po 17,6 - 19 latach.

Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl podkreśla, że kluczowymi parametrami determinującymi opłacalność inwestycji jest zakup mieszkania w atrakcyjnej, jak najniższej cenie, a także znalezienie solidnego najemcy. Mieszkanie nie może stać puste.-

Największą szansę na najwyższą stopę zwrotu w grupie analizowanych trzech lokalnych rynków mieszkaniowych mają inwestorzy na Bemowie w Warszawie. Powodem jest większy dochód generowany przy wynajmie mieszkania, który nawet przy wyższych cenach zakupu mieszkań sprawia, że spodziewana stopa zwrotu jest tam najwyższa - tłumaczy Przemysław Kotwicki.

- Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. We wszystkich scenariuszach teoretycznie wyższą stopę zwrotu powinny przynieść mieszkania zakupione na rynku pierwotnym. Inwestycja może stać się jeszcze bardziej opłacalna, gdy uwzględni się wzrost wartości mieszkania, który powinien nastąpić przy dłuższym terminie inwestycji - podkreśla.