Koniec zarabiania na reklamach

Na podstawie regulacji ustawy krajobrazowej można zabronić lokalizowania na danej nieruchomości reklam - mówi Maciej Nowak, radca prawny.

Rz: Wielu samorządowców, architektów urbanistów, ale także mieszkańców uważa, że reklamy zasłaniają nieruchomości w centralnych punktach miast, że szpecą architekturę, że wprowadzają chaos w przestrzeni. Czy ustawa krajobrazowa, na której podstawie rady gmin mogą uchwalić, gdzie i jakie reklamy zawieszać, uporządkuje przestrzeń?

Maciej Nowak, radca prawny: Ustawa krajobrazowa uporządkuje wskazane problemy, ale w niepełnym stopniu. Będzie tak z prostego powodu: większość zawartych w niej rozwiązań – w tym te najbardziej istotne z perspektywy ochrony krajobrazu – jest fakultatywna. Rada gminy może je wprowadzać, ale nie musi.

Czyli równie dobrze przeciętna gmina z własnej inicjatywy może szerzej zainteresować się problematyką krajobrazową i podjąć stosowne działania (np. uchwalić uchwałę reklamową), ale równie dobrze nie musi tego robić. Część przedstawicieli gmin obawia się zresztą komplikacji proceduralnych związanych z podjęciem takich działań i określenia, jak dokładnie mają się postanowienia uchwał reklamowych do fragmentów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

To do nich należy decyzja. Zatem obecnie prawie wszystko w zakresie skuteczności wdrażania rozwiązań ustawy krajobrazowej pozostaje w rękach gmin. Jeżeli jednak zdecydują się na działania – to mogą wypracować konkretne i realne instrumenty ochrony krajobrazu.

Jakie konkretnie narzędzie mają gminy do decydowania o tym, jaka płachta reklamowa może zawisnąć na prywatnej kamienicy, a jaka nie?

Głównym narzędziem pozostaje tutaj uchwała reklamowa, czyli „zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane". Ta dosyć długa nazwa niniejszej uchwały jednocześnie określa, co dokładnie będzie się w niej znajdować.

Wszystkie wspomniane elementy mogą być różnicowane dla poszczególnych obszarów gminy. W uchwale tej można również dla niektórych obszarów w gminie wprowadzać zakazy posadowienia odpowiednich tablic lub urządzeń reklamowych. Uchwała reklamowa jest fakultatywna (nie musi być uchwalana), ale jeżeli władze konkretnej gminy zdecydują się ją podjąć – będzie wiążąca zarówno dla publicznych, jak i prywatnych nieruchomości.

Tak więc na podstawie regulacji ustawy krajobrazowej można zabronić lokalizowania na danej nieruchomości reklam. Wyjątek dotyczy szyldów. W tym przypadku na danej nieruchomości uchwała reklamowa musi przewidywać możliwość lokalizacji co najmniej jednego szyldu informującego o działalności podejmowanej w ramach tejże nieruchomości przez podmiot prowadzący taką działalność. Jednak również tu można narzucać jego gabaryty i warunki sytuowania.

Właściciele dobrze położonych nieruchomości już narzekają, że nowe przepisy spowodują, że stracą dochód z reklam. Czy gminy mogą nakazać zdjęcie reklamy już wiszącej, czy raczej zajmą się nowymi umowami właścicieli nieruchomości?

Gminy mają taką możliwość. Zgodnie z art. 37a ust. 9 znowelizowanej przez ustawę krajobrazową ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uchwała reklamowa określa warunki i termin dostosowania istniejących w dniu jej wejścia w życie tablic i urządzeń reklamowych do zakazów, zasad i warunków w niej określonych.

Termin ten nie może być krótszy niż 12 miesięcy od dnia wejścia uchwały w życie. Tak więc władze gmin mogą jak najbardziej nakazać zdjęcie posadowionej już tablicy lub urządzenia. Jednakże nie wszystkie uchwały muszą zawierać takie skutki. Można w niej bowiem jednocześnie wskazać rodzaje obiektów małej architektury, które nie wymagają takiego dostosowania. Znów więc zakres ograniczeń zależy od konkretnej gminy.

W niektórych przypadkach pojawia się praktyka, w ramach której gminy celowo określają bardzo długi okres dostosowania (np. kilka lat).

Co z kontraktami, które przewidują, że dana reklama powisi jeszcze przez wiele miesięcy?

W zakresie objętym uchwałą reklamową, jeżeli są z nią sprzeczne, stracą moc wiążącą. Nie można bowiem oczekiwać, żeby strony takich umów dalej je w pełni egzekwowały w sytuacji, gdy pod względem prawnym byłoby to niemożliwe. Natomiast reklamodawcy oraz właściciele nieruchomości mogą rozważyć wniesienie roszczeń odszkodowawczych wobec gmin, które uchwaliły tego rodzaju przepisy.

Trzeba też wskazać, że ustawa krajobrazowa ma zostać oceniona przez Trybunał Konstytucyjny. W przypadku stwierdzenia jej niezgodności z konstytucją droga do kierowania roszczeń odszkodowawczych – np. wobec Skarbu Państwa – byłaby jeszcze szersza. Między innymi powyższa możliwość sprawia, że duża część gmin wciąż wstrzymuje się z pracami nad uchwałami reklamowymi.

Co zatem musi zrobić właściciel nieruchomości, zanim powiesi na niej baner?

Właściciel powinien sprawdzić, czy w gminie obowiązuje już uchwała reklamowa lub czy trwają w gminie nad taką uchwałą prace. Oczywiście nie uzyska w taki sposób zupełnej pewności. Władze gminy mogą bowiem na każdym etapie tego rodzaju prace rozpocząć.

Sytuacja jest więc w tym zakresie podobna jak w przypadku uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w gminie prace nie są podejmowane, pewnym rozwiązaniem jest uzyskanie informacji bezpośrednio od władz gminy.

Oczywiście, po przedstawieniu takiej informacji władze gminy mogą zmieniać zdanie. W większości sytuacji można jednak przyjąć, że przynajmniej przez jakiś czas powinny trzymać się jednej koncepcji. W umowach dotyczących nośników reklamowych warto też dodawać zastrzeżenia, zgodnie z którymi uchwały reklamowe mogą wpływać na zmianę ich szczegółowych warunków. 

CV

Maciej Nowak – radca prawny, Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie, członek Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk