Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Trudna sztuka kalkulacji

Adam Roguski 21-08-2017, ostatnia aktualizacja 21-08-2017 09:33

Nawet doświadczone firmy mogą ponieść stratę ze sprzedaży mieszkań.

Na projekcie Moko w Warszawie Ronson Development uzyskuje 32 proc. marży brutto.
źródło: materiały prasowe
Na projekcie Moko w Warszawie Ronson Development uzyskuje 32 proc. marży brutto.

Jeden z deweloperów w komentarzu do wyników finansowych za I półrocze ujawnił, jakie marże brutto ze sprzedaży realizuje na poszczególnych inwestycjach. Rozpiętość jest uderzająca, począwszy od 3,6 proc. na minusie do 32 proc. na plusie. Z czego wynikają tak znaczne różnice?

Mnogość czynników

Krzysztof Dziubiński, członek zarządu Domu Maklerskiego Navigator, wskazuje, że marże deweloperów mieszkaniowych na poszczególnych projektach to wypadkowa wielu czynników, z których najważniejsze to: cena zakupu gruntu, koszty budowy i dopasowanie oferty do popytu.

– Każdy deweloper, decydując się na kolejną inwestycję, zakłada sobie minimalny, oczekiwany poziom marży, niemniej zdarza się, że zrealizowany wynik jest później gorszy. Może to wynikać np. z niedoszacowania kosztów budowy, błędnych założeń w zakresie polityki cenowej lub rozkładu oczekiwanych mieszkań czy większych wydatków na marketing danej inwestycji – komentuje Dziubiński. – Co również istotne, w przypadku inwestycji wieloetapowych najlepiej patrzeć na marżę na całości inwestycji, bo koszty poszczególnych etapów mogą się istotnie różnić, ze względu na np. porządkowanie terenu, nakłady na przyłącza czy części wspólne. Realizowanie projektów zgodnie z zakładanymi minimalnymi marżami to podstawowa umiejętność oczekiwana od deweloperów przez inwestorów. W ekstremalnych sytuacjach deweloperzy mogą jednakże realizować projekty bez marży tylko po to, żeby spieniężyć grunt i odzyskać środki wcześniej zainwestowane. Takie sytuacja zdarzały się jednak przede wszystkim po kryzysie sprzed 10 lat – podsumowuje.

Patrycja Bursztyńska, konsultant w dziale doradztwa deweloperskiego i wycen REAS, podkreśla, że projekty realizowane w tym samym czasie na rynkach różnych miast również mogą różnić się od siebie znacząco poziomem marży. – Znaczenie ma tu dostępność gruntów oraz przede wszystkim lokalne uwarunkowania wpływające na popyt. Przykładem z ostatnich lat może być chociażby oddziaływanie limitów programu MdM, które np. w Gdańsku pozwalały deweloperom podnieść ceny ofertowe najtańszych mieszkań w stosunku do poziomu wyjściowego, a w Krakowie ciągnęły w dół ceny lokali w najtańszym segmencie – mówi. Jej zdaniem kluczowe jest jednak po prostu wyczucie czasu: zakup gruntu i kontraktowanie umów na wykonawstwo, kiedy ceny są niskie, oraz sprzedaż lokali wtedy, gdy kondycja rynku nieruchomości pozwala na osiągnięcie stosunkowo wysokich marż.

Wartość dodana

– Pozornie z punktu widzenia biznesowego kluczowy dla zyskowności projektu jest udział kosztu gruntu w cenie mieszkania. Jak pokazuje jednak praktyka, ważny jest pomysł na zagospodarowanie działki – zaznacza Mariusz Poławski, członek zarządu Marvipolu. – Na rynku nie brak projektów, dla których zmaksymalizowano ilość PUM (powierzchnia użytkowa – red.) w projekcie, które potem, ze względu na słabej jakości architekturę, rachityczną infrastrukturę wspólną, nieprzemyślane układy mieszkań okazały się być porażkami biznesowymi ze względu na słaby popyt i konieczność cięcia cen. I z drugiej strony – mając pomysł na projekt, który dzięki swoim zaletom będzie się dobrze sprzedawał nawet po cenach wyższych od średniej dla danego regionu, można zaakceptować wyższą cenę za działkę w przeliczeniu na PUM lokalu – dodaje.

Część deweloperów uzyskuje lepszą rentowność dzięki pełnieniu funkcji generalnego wykonawcy. Murapol, największy deweloper mieszkaniowy w Polsce, poszedł jeszcze dalej. – Model biznesowy Murapolu zakłada koncentrację w strukturach holdingu wszystkich kompetencji niezbędnych do realizacji projektów deweloperskich, co pozwala na maksymalną optymalizację kosztową. Na rachunek ekonomiczny inwestycji mają wpływ niższe wydatki na zakup materiałów budowlanych dostarczanych przez własną hurtownię czy korzystniejsze koszty projektów architektonicznych oraz generalnego wykonawstwa, także świadczone przez spółki należące do grupy – tłumaczy Michał Sapota, prezes Murapolu. – Taka organizacja działalności, poza atrakcyjnością ekonomiczną procesów inwestycyjnych, pozwala również na pełną kontrolę poszczególnych etapów produkcji mieszkań i szybsze reagowanie na zmiany – dodaje.

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl

"Rzeczpospolita"