Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Remont dachu i wymiana kaloryferów

Renata Krupa Dąbrowska 21-12-2017, ostatnia aktualizacja 21-12-2017 00:00

Rusza sezon rocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych. To na nich zapadają najważniejsze dla wspólnoty decyzje obowiązujące przez kolejne 12 miesięcy.

Green Mokotów, jeden z projektów Robyga.
źródło: materiały prasowe
Green Mokotów, jeden z projektów Robyga.

We wspólnotach mieszkaniowych żyje wiele milionów Polaków. Początek roku to dla nich ważny okres. To czas rozliczeń oraz podejmowania najważniejszych decyzji na przyszły rok, czyli ile wniosą zaliczki i czy warto przeprowadzić remont. Podczas zebrania właściciele mogą też odwołać zarząd, z którego pracy nie są zadowoleni.

Czas spotkań

Roczne zebranie zwołuje się w dużych wspólnotach mieszkaniowych (powyżej siedmiu lokali), a organizacją zajmuje się zarząd. Powinno odbyć się w pierwszym kwartale danego roku. Zdarza się jednak, że zarząd zapomni o swoim obowiązku, wtedy może to zrobić każdy właściciel, wszyscy lub kilku z nich.

Przepisy zawierają wykaz spraw, którymi właściciele powinni zająć się na zebraniu. Jest to m.in. uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Podczas rocznego zebrania ocenia się pracę zarządu oraz podejmuje uchwały o udzieleniu mu absolutorium. Udzielenie zarządowi absolutorium w podjętej uchwale jest wyrazem aprobaty właścicieli lokali dla jego działań.

Zarząd, który nie uzyskał absolutorium, funkcjonuje dalej, chyba że właściciele lokali podejmą uchwałę o zawieszeniu w czynnościach lub odwołaniu zarządu albo poszczególnych jego członków.

Właściciele mogą oczywiście poszerzyć porządek zebrania o szereg innych ważnych dla nich spraw. W tym celu muszą powiadomić o tym odpowiednio wcześniej zarząd, który przygotuje w tej sprawie projekt uchwały, a następnie dołączy do zawiadomienia o zebraniu. Projekt uchwały może przygotować też sam właściciel.

Bywa, że na zebraniu rocznym jest mała frekwencja. Nie oznacza to, że wspólnota nie może podjąć żadnej ważnej decyzji. Zapadają one bowiem nie tylko na nim. O tym więc, czy uchwała została podjęta czy nie, decyduje nie to, czy sala na zebraniu była pełna czy pusta, lecz to, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli.

Frekwencja to nie problem

Zgodnie z ustawą o własności lokali wszyscy właściciele lokali biorą udział w głosowaniu nad uchwałami, a zarząd wspólnoty musi im to umożliwić.

Jeżeli na zebranie przyjdą właściciele posiadający mniej niż połowę udziałów w nieruchomości i uchwały nie zostaną podjęte, to do nieobecnych wysyła się zawiadomienia, że dalsze głosowanie nad projektami uchwał, rozesłanymi razem z zawiadomieniem o rocznym zebraniu, będzie kontynuowane do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Uchwały podejmuje się na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Może być i tak, że członkowie wspólnoty podejmą uchwałę, oddając głosy częściowo w jeden i częściowo w drugi wspomniany wyżej sposób.

W dużej wspólnocie decyduje większość głosów (musi ich być ponad 50 proc.). Tam, gdzie mieszka 30 czy 200 właścicieli, nie trzeba osiągać jednomyślności, np. co do wysokości zaliczek. Bywa też, że przychodzi zbyt mało właścicieli. Stąd ta zasada.

Właściciele głosują udziałami. Im wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym więcej głosów ma dany właściciel. O wysokości udziału można się dowiedzieć z umowy notarialnej sprzedaży lokalu oraz z księgi wieczystej. Nie ma znaczenia, ile osób stale przebywa w danym lokalu.

Głosowanie udziałami

Generalnie zasada jest taka, że im większą powierzchnię ma lokal, tym większą liczbą udziałów dysponuje właściciel.

Jak frekwencja na zebraniu zawiodła i podjęcie uchwały nie było możliwe, zarząd może w takiej sytuacji brakujące głosy uzyskać w trybie ich indywidualnego zbierania.

Chodzi się wtedy od lokalu do lokalu i zbiera podpisy od właścicieli lub dostarcza im się projekt uchwały z prośbą o zwrot z oddanym głosem za lub przeciw. W tym trybie można nie tylko zbierać brakujące głosy, ale także podejmować uchwały (tryb indywidualnego zbierania głosów przez zarząd).

Zarząd ma obowiązek ponadto powiadomić wszystkich właścicieli o podjętych uchwałach.

Jest to niezwykle ważne, ponieważ od chwili uzyskania tej informacji każdy właściciel ma sześć tygodni na ewentualne zaskarżenie uchwały do sądu. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, a prawidłowo powiadomiony właściciel nie był na nim obecny, termin na zaskarżenie uchwały biegnie od daty zebrania.

Czas rozliczeń

Koniec roku to także czas rozliczeń. Co miesiąc właściciel lokalu musi wpłacać zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wnosi się je przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu właściciel otrzymuje rozliczenie.

Powinno z niego wynikać, ile wpłacił (z wyszczególnieniem wydatków), a także, czy były to kwoty wystarczające.

Rozliczenie jest dostarczane na piśmie i przygotowuje je zarząd. Najczęściej wręcza je po rocznym zebraniu wspólnoty.

Niedopłatę właściciel lokalu ma obowiązek uiścić, a nadwyżka może zostać przeznaczona na przyszłe zaliczki. Wspólnota musi jednak podjąć uchwałę w tej sprawie. Bez niej zarząd nie będzie miał prawa dysponować nadpłatami. Musi oddać je właścicielom. W sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie ma uprawnień do dysponowania środkami właścicieli lokali. Nadpłata z tytułu kosztów utrzymania poszczególnych lokali stanowi własność ich właścicieli. Tak uznał m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2001 r. (sygn. IACa 1309/00). Każdy z nich więc sam decyduje, czy te pieniądze mają zostać mu zwrócone, czy też zaliczone na poczet przyszłych należności.

Koszty związane zaś z nieruchomością wspólną rozliczane są proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

"Rzeczpospolita"