Budowlanka łapie zadyszkę

Popyt na mieszkania, biura czy magazyny jest ogromny. Przybywa też inwestycji publicznych – a jednak firmom trudno jest korzystać z boomu.

Mimo wyraźnej poprawy koniunktury w budownictwie sytuacja finansowa firm z tego sektora okazała się gorsza niż przed rokiem, a boom może przynieść ofiary zarówno wśród firm budowlanych, jak i inwestorów – alarmują Polski Związek Pracodawców Budownictwa i Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor. Szacują, że przeterminowane zaległości spółek zwiększyły się w ciągu roku o ponad 12 proc., do 4,3 mld zł (na koniec września 2017 r.).

Po kilku słabszych latach oraz zapaści inwestycyjnej w 2016 r., w ubiegłym roku rynek gwałtownie odbił dzięki odmrożeniu inwestycji finansowanych z funduszy publicznych – eksperci podkreślają, że sektor publiczny generuje ponad połowę popytu inwestycyjnego. Równolegle trwa boom w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym – w efekcie doszło do kumulacji prac oraz wzrostu kosztów robocizny i materiałów.

Koszty i przestoje

– 2018 będzie kolejnym zwyżkowym rokiem dla polskiego budownictwa, ale jednocześnie pełnym wyzwań. Zapał wykonawców w wyniku ożywienia inwestycyjnego widocznego w sektorze budowlanym od 2017 r. jest studzony przez coraz bardziej doskwierający firmom budowlanym wzrost kosztów pracy, a także niedobory kadrowe, rosnące ceny materiałów budowlanych i ograniczoną dostępność niektórych z nich, przede wszystkim kruszyw – mówi „Rzeczpospolitej" Katarzyna Grabarz, analityk w firmie PMR Research, która jesienią opracowała raport „Sektor budowlany w Polsce".

Ekspertka wskazuje, że wykonawcy, szczególnie ci, których portfele zamówień są już w dużym stopniu zapełnione, podchodzą do ofertowania coraz bardziej selektywnie, w związku z tym trzeba się liczyć z rosnącą liczbą postępowań przetargowych unieważnionych z powodu zbyt wysokich cen ofertowych. – W konsekwencji części zaplanowanych na ten rok projektów nie uda się prawdopodobnie rozpocząć w zakładanym terminie. Coraz większe jest ponadto ryzyko opóźnień na etapie realizacji prac budowlanych ze względu na niedobory pracowników oraz na to, że na budowy drogowe i kolejowe nie docierają wystarczające ilości kruszyw, a sytuacja ta może się jeszcze pogorszyć w sezonie budowlanym – mówi Grabarz. Nie są wykluczone konflikty między wykonawcami a inwestorami dotyczące tego, z czyjej winy kontrakty realizowane są z poślizgiem, a realizacja niektórych zapowiadanych na ten rok inwestycji może przesunąć się nawet na kolejne lata.

Według prognoz PMR wartość rynku budowlanego w 2018 r. wzrośnie o 8–9 proc., co oznacza dynamikę zbliżoną do ubiegłorocznej. W przyszłym roku, z uwagi na wysoką bazę, oczekiwany jest nieco niższy niż w latach 2017–2018 wzrost wartości rynku.

Koniec trendu bliski

Wzrost kosztów szczególnie mocno bije w rozpędzony rynek mieszkaniowy. W 2017 r. w sześciu głównych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 72,7 tys. mieszkań, o ponad 17 proc. więcej niż rok wcześniej. Niskie stopy procentowe, dostępność kredytów, malejące bezrobocie i rosnące płace napędzają popyt na lokale. Od pokryzysowego 2012 r. sprzedaż mieszkań rosła na sześciu głównych rynkach w tempie 17–20 proc. rocznie. Kłopoty branży budowlanej w powiązaniu z gwałtownie rosnącymi cenami gruntów powodują, że eksperci wieszczą koniec trendu wzrostowego, ale nie kryzys. – Mimo nieuchronnego wyhamowania, wynikającego z cykliczności rynku, branża deweloperska nie stoi przed widmem kryzysu, a ewentualny spadek liczby transakcji, którego można spodziewać się w nadchodzących latach, nie będzie oznaczał powrotu do poziomu z lat 2008–2009 – uważa Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy badawczej REAS.

W 2017 r. oddano do użytkowania 178,3 tys. mieszkań i domów, z czego 89,8 tys. (wzrost o 13,5 proc.) dostarczyli deweloperzy, a 82,7 tys. (wzrost o 5,9 proc.) Polacy wybudowali indywidualnie.

Ważnym graczem na rynku chce być państwo. W ramach programu Mieszkanie+ buduje teraz około 1,7 tys. lokali, a 15 tys. jest w przygotowaniu. – Zdajemy sobie sprawę, że branża budowlana boryka się z narastającymi problemami, ale realizowane przez nas inwestycje przebiegają zgodnie z harmonogramem, a nawet, jak w przypadku Gdyni, dużo szybciej. By uniknąć przestojów, staramy się dywersyfikować krąg wykonawców, na jednym placu budowy w Białej Podlaskiej pracują trzy firmy. Realizując rządowy program, nie dyskwalifikujemy małych lokalnych firm – mówi Ewa Syta, rzeczniczka BGK Nieruchomości. ©℗

Czy deweloperzy zostaną zmuszeni do rezygnacji z części marży, czy przerzucą koszty na ceny mieszkań? Podyskutuj z nami na: facebook.com/ dziennikrzeczpospolita

Rozpędzony rynek

Mimo że rynek pierwotny mieszkań może się schłodzić, najwięksi gracze liczą na utrzymanie wzrostu sprzedaży. Ich banki ziemi pozwalają budować jeszcze przez dwa, trzy lata, a pozycja rynkowa umożliwia przerzucanie kosztów na ceny lokali. Nie tylko mieszkań przybywa w szybkim tempie. Rozgrzany jest także rynek nieruchomości komercyjnych. W 2017 r. zasoby powierzchni biurowych wzrosły o blisko 8 proc., do prawie 10 mln mkw., a magazynowych o niemal 19 proc., do 13,2 mln mkw. Deweloperzy biurowi i logistyczni także narzekają na wzrost kosztów wykonawstwa, pewnym ułatwieniem dla tej drugiej grupy jest wciąż duża dostępność relatywnie niedrogich gruntów pod nowe projekty. Firmy budujące mieszkania i biura nierzadko muszą się licytować o dobre parcele.

 

Opinie

Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper

Słabością rynku są wysokie ceny gruntów inwestycyjnych w niektórych aglomeracjach. Szczególnie w Warszawie, gdzie ceny ziemi nie gwarantują osiągnięcia zadowalającej rentowności. Ponadto na rynku jest mało specjalistów w sektorze budowlanym. Brak rąk do pracy odczuwany przez podwykonawców przekłada się na wzrost kosztów inwestycji. Bolączką sektora jest również długi i skomplikowany proces administracyjny. Niedobór wykwalifikowanej siły roboczej może spowodować opóźnienia w realizacji inwestycji, a także wpłynąć na wzrost kosztów pracy. ©℗—ar

Alfred Waztl, członek zarządu Strabagu

W Polsce realizowane są największe projekty infrastrukturalne i jest kumulacja inwestycji, presja na firmy budowlane będzie się więc zwiększać. W przetargach publicznych dostrzegamy problem klauzuli waloryzacyjnej, która nie funkcjonuje – ryzyko wzrostu cen spoczywa wyłącznie na generalnym wykonawcy. Inwestorzy publiczni i prywatni powinni się porozumieć z branżą, jak reagować na zmiany na rynku. To wyjątkowa sytuacja, dlatego apelujemy do podwykonawców i dostawców, aby rozsądnie ustalali swoje marże i mieli realistyczne oczekiwania wobec generalnych wykonawców. ©℗—ar