Polska na radarze firm planujących ekspansję

Zaczyna brakować biur dostosowanych do zmian stylu pracy - mówi Bartek Włodarski, dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych oraz klientów korporacyjnych w firmie Cresa Polska.

Rz: Jest miejsce na kolejne biura w Polsce? Kto to wszystko wynajmie?

Bartek Włodarski, Cresa Polska: Zdecydowanie jest miejsce na kolejne biura. Polska jest na radarze dużych firm planujących albo wejście na nasz rynek, albo dalszą ekspansję w regionie. Część firm rozważa też restrukturyzację portfela nieruchomości, obejmującą m.in. konsolidację powierzchni. Centra usług wspólnych z branż finansowej, bankowej i IT to wciąż główne podmioty determinujące tempo rozwoju rynku. Pozytywny wpływ na popyt mają także czynniki polityczne i gospodarcze.

Od początku 2015 r. deweloperzy dostarczali na dziewięć największych rynków (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) średnio ok. 200 tys. mkw. rocznie. W podobnym tempie najemcy absorbowali powierzchnię, dzięki czemu łączny wskaźnik pustostanów nawet spadł w tym czasie (o 0,5 p.p.). Wiele najważniejszych inwestycji biurowych, które są planowane do 2020 r., ma już najemców.

Jakich biur brakuje?

Ważna jest jakość oferowanych powierzchni. Zaczyna brakować biur dostosowanych do zmian stylu pracy, nastawionych na rosnące potrzeby najemców. Biuro to kolejny element w walce o pracownika, więc firmy poszukują atrakcyjnie zaaranżowanych powierzchni z dostępem do najnowszych rozwiązań i technologii, które zapewniają nie tylko komfortowe i zdrowe warunki pracy, lecz także możliwość relaksu, rozrywki, a nawet uprawiania sportu.

Jakie firmy czy branże są skazane na biura w kamienicach albo na osiedlach mieszkaniowych?

Duży najemca nie szuka powierzchni w kamienicach czy na osiedlach ze względu na małą efektywność powierzchni, brak miejsc parkingowych, możliwość rozwoju. Takie lokale dobrze odpowiadają potrzebom małych i średnich firm, np. kancelariom prawnym i branży medialnej. Są atrakcyjne również ze względu na niższe niż w nowoczesnych biurowcach koszty. Rosnąca dostępność powierzchni w biurowcach o niższym standardzie oraz rozwój firm i instytucji oferujących przestrzenie coworkingowe zmniejszy popyt na mieszkania wykorzystywane na działalność gospodarczą przez mniejszych najemców.

Jak wyglądają rynki regionalne na tle Warszawy?

Rynkami regionalnymi zainteresowane są przede wszystkim centra usług biznesowych. Ich rozwój jest uwarunkowany dostępem do zasobów ludzkich, ośrodków akademickich oraz aktualną dostępnością powierzchni. Ważnym czynnikiem dla firm rozważających przeniesienie swoich centrów usług do Polski są także konkurencyjne koszty zatrudnienia. Polska zapewnia dostęp do wysoko wykwalifikowanej młodej kadry, szczególnie z sektora IT. Ogromnymi zaletami są również ta sama strefa czasowa oraz dobre połączenia komunikacyjne z centralami firm.

Tempo rozwoju rynków regionalnych jest nieco większe niż Warszawy. Od 2015 r. największą roczną dynamiką wzrostu zasobów charakteryzowały się Kraków (4,6 proc.) i Wrocław (4 proc.). Dużym zainteresowaniem cieszy się Trójmiasto. Stopniowo pojawiają się też nowe ośrodki biurowe. Na mapie mniejszych miast przyciągających firmy z branży SSC są Rzeszów, Lublin, Kielce czy Bydgoszcz.

Które miasta są najbardziej perspektywiczne?

Coraz więcej firm wybiera Trójmiasto, które jest dziś postrzegane jako niezwykle atrakcyjne miejsce do życia i pracy, ze względu na położenie geograficzne, rozbudowane szkolnictwo wyższe oraz możliwość dużego wyboru wysokiej jakości powierzchni biurowej.

Z kolei Kraków nadal będzie się utrzymywał w czołówce najważniejszych lokalizacji centrów zaawansowanych usług biznesowych, bezpośrednio konkurując o globalnych najemców z takimi miastami jak Dublin czy Sao Paulo. Jednym z czynników ograniczających tempo rozwoju rynku w stolicy Małopolski może być zanieczyszczenie powietrza, co sygnalizują ostatnio niektóre firmy podejmujące decyzje lokalizacyjne.

Kto będzie rządził na rynku biur w tym roku i następnych latach?

Mimo prognozowanej mniejszej nowej podaży w 2018 r. Warszawa wciąż pozostaje rynkiem najemcy. Jednak nie obserwujemy już gwałtownych spadków czynszów, a niektórzy wynajmujący stali się mniej elastyczni na etapie negocjacji.

Duża planowana nowa podaż na lata 2019 i 2020 (ok. 350–400 tys. na rok) nie sygnalizuje odwrócenia trendu, chociaż popyt na biura nie powinien zmaleć. Trudności w utrzymaniu najemców mogą mieć za to starsze budynki w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, przez co właściciele będą rozważać ich gruntowną modernizację lub nawet zmianę przeznaczenia terenu.

Sytuacja w miastach regionalnych będzie uzależniona przede wszystkim od decyzji lokalizacyjnych i rozwojowych firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. W większości przypadków na rynkach regionalnych lepszą pozycję negocjacyjną będą mieli najemcy. Wyjątkiem może być Poznań, gdzie mała podaż inwestycji może spowodować, że rynek będzie należał do właścicieli i deweloperów.

Najemcy szukają wysokiej jakości i dobrze zaplanowanych budynków w perspektywicznych lokalizacjach, które dobrze wpisują się w tkankę miejską. 

CV

Bartek Włodarski, absolwent Wydziału Ekonomii Uniwersytetu Carleton w Ottawie. Z rynkiem nieruchomości komercyjnych jest związany od ponad 19 lat. Karierę rozpoczynał w Kanadzie w firmach Colliers i CBRE. Po powrocie do Polski w 2003 r. pracował w amerykańskiej firmie deweloperskiej Apollo-Rida oraz w firmach doradczych Cushman & Wakefield i Knight Frank.