Coworki podbijają rynek

Przybywa elastycznych powierzchni do pracy.

129 tys. mkw. elastycznej powierzchni biurowej oferuje pięć głównych rynków w Polsce (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź). Biura serwisowane i coworkingowe działają w 174 obiektach. Liderem jest Warszawa, ale to regiony mają największy potencjał rozwoju – podaje firma doradcza Savills w najnowszym raporcie.

W 2017 r. na polskim rynku zadebiutowały takie firmy oferujące elastyczne powierzchnie jak New Work Serviced Offices, Mindspace, Solution Space oraz Bobo Coworking. – Dostrzegając nowy trend, na współpracę z operatorem elastycznych powierzchni decyduje się wielu deweloperów – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w Savillsie. – Część z nich tworzy spółki świadczące takie usługi.

Rozpędzony pociąg

W stolicy jest 94 tys. mkw. elastycznych biur, z czego 80 proc. znajduje się nowoczesnych biurowcach. W ubiegłym roku operatorzy biur serwisowanych i coworków podpisali w stolicy umowy najmu na 31,3 tys. mkw. – Udział elastycznych powierzchni w całkowitym popycie na nowoczesne biura w Warszawie stanowił niemal 4 proc. Oznacza to niemal czterokrotny wzrost w ciągu dwóch lat. Nadal jest to znacznie mniej niż w Londynie czy Berlinie, ale za to prześcignęliśmy Amsterdam, Madryt, Wiedeń – mówi Pilch.

Najemcy są najbardziej aktywni w stolicy Wielkiej Brytanii. Tylko w dwóch największych strefach biurowych (City i West End) wynajęli w zeszłym roku 204,5 tys. mkw. elastycznej powierzchni, co zaspokoiło 18 proc. popytu.

Na drugim miejscu w Polsce pod względem wielkości oferty elastycznych miejsc pracy jest Kraków z ponad 17 tys. mkw. powierzchni. Kolejne pozycje zajmują Poznań (9,3 tys. mkw.), Wrocław (6,2 tys. mkw.) oraz Łódź (2,2 tys. mkw.).

Mimo że powierzchni przybywa, polski rynek wciąż nie jest nasycony. Przed nami kolejne otwarcia elastycznych miejsc pracy. Savills prognozuje, że w najbliższych latach przybędzie w Polsce co najmniej 52 tys. mkw. tego typu biur. – Już 2017 r. należał do coworków. To rozpędzony pociąg, który nie zamierza się zatrzymać, tworząc prawdziwą rewolucję na rynku tradycyjnych nieruchomości biurowych – komentuje Jarosław Pilch. – Rozwój rynku elastycznych miejsc pracy postępuje tak dynamicznie, że niektórzy zaczęli dostrzegać związane z tym ryzyko. Nadal jednak jest jeszcze miejsce dla nowych operatorów oraz na ekspansję już obecnych – podkreśla.

Projekt na krótko

Coworki i biura serwisowane są wykorzystywane przede wszystkim przez duże korporacje, które potrzebują pomieszczeń do pracy nad krótkoterminowymi projektami. Elastyczne warunki najmu pozwalające na wynajem nawet jednego stanowiska pracy na zaledwie kilka godzin przyciągają również młode, rozwijające się przedsiębiorstwa. – W ciągu najbliższych pięciu lat z programów publicznych na politykę proinnowacyjną zostanie przeznaczonych 50 mld euro, z czego duża część to wsparcie dla startupów – zauważa dyrektor Pilch.

Na razie, jak wynika z badań Savillsa i portalu Mamstartup.pl, powierzchnie coworkingowe są najczęstszym miejscem pracy dla zaledwie 7 proc. ankietowanych. – Ten odsetek będzie oczywiście rósł, ale warto zdać sobie sprawę, że obraz coworków pełnych startupowców jest stereotypem – podkreśla Pilch. – Atmosfera takich miejsc inspiruje do pracy twórczej, ale nie jest dla wszystkich. Wiele firm ceni sobie prywatność. Wybiera więc np. gabinety w biurach serwisowanych. Z drugiej strony szybko rozwijające się firmy z takich branż jak IT, fintech, czy software development zaczynają postrzegać przestrzenie elastyczne w dużych budynkach jako spory atut – podkreśla. Najemca, który być może będzie potrzebował dodatkowej powierzchni, nie musi jej blokować na pięć lat z góry.

Ważny adres i udogodnienia

Jerzy Węglarz, ekspert firmy Biuro Na Miarę, pytany o powierzchnie coworkingowe i biura serwisowane mówi, że nawet Warszawa ma jeszcze sporo do nadrobienia. Według niego popularność elastycznych miejsc pracy to bardziej trend niż chwilowa moda. – Wynika to między innymi z niedoboru profesjonalnej przestrzeni dla mikro- i małych firm – wyjaśnia. – Podaż dopiero się buduje. Biur na krótki czas potrzebują także duże firmy prowadzące krótkoterminowe projekty – potwierdza.

I podaje przykład: korporacja przejmuje startup lub otwiera nową gałąź biznesu i lokuje grupę pracowników w elastycznym biurze. Nie musi podpisywać umów na lata. – Rozwojowi tego segmentu rynku biurowego sprzyja też dobra koniunktura i rozwój niektórych branż. W Polsce otwierają się także oddziały zagranicznych firm – mówi ekspert firmy Biuro Na Miarę. – Dzięki gotowym powierzchniom pierwszym pracownikom tych spółek, zazwyczaj ich zarządom, odpadają obowiązki sekretarsko-administracyjne – podkreśla.

Jerzy Węglarz zwraca też uwagę na profesjonalizację usług. – Jednoosobowe działalności przekształcają się w spółki, które chcą mieć odpowiedni adres siedziby. Coraz większe znaczenie ma też to, jak wygląda biuro i co oferuje budynek. Wiele firm nie chce już słyszeć o biurach w domach i mieszkaniach, w których części wspólne raczej zniechęcają do codziennego przychodzenia do pracy. Budynki biurowe prześcigają się tymczasem w uatrakcyjnianiu miejsca pracy swoim najemcom – opowiada.

Czy każdy nowo budowany biurowiec ma lub powinien mieć powierzchnie coworkingowe? – Zdecydowanie nie, bo nie każdy budynek się do tego nadaje – podkreśla Jerzy Węglarz.

– Elastyczność to słowo klucz dla małych firm – komentuje Mateusz Polkowski, ekspert firmy JLL. – Wynajmując standardowe biuro, musiałyby zawrzeć długoterminową umowę, nie mając pewności, czy będą zatrudniać 100 osób, czy wręcz przeciwnie – ich biznes nie odniesie sukcesu. Czasami jednak w przypadku zwiększenia zatrudniania niektórzy operatorzy elastycznych biur nie są w stanie zapewnić klientom odpowiedniej powierzchni – mówi.

– W miarę rozwoju takie firmy dochodzą do punktu, w którym stała siedziba staje się niezbędna – dodaje Bartosz Kozieł, członek zarządu Nuvalu Polska. – Potrzebują większej przestrzeni, dopasowanej do ich potrzeb, będącej do ich wyłącznej dyspozycji. ©℗