Sprzedaż będzie spadać
Według prognoz firmy REAS ubiegły rok był prawdopodobnie ostatnim, w którym sprzedaż mieszkań dynamicznie rosła.
Coraz większe problemy z kosztami wykonawstwa i gruntów powodują, że podaż nie dogania już popytu. Deweloperzy sami mogą spowolnić tempo wyprzedaży oferty, broniąc w ten sposób marż.
W ostatnich pięciu latach sprzedaż w największych sześciu aglomeracjach rosła w tempie średnio prawie 19 proc., by w 2017 r. sięgnąć rekordowego poziomu 72,3 tys. mieszkań.
W I kwartale br. deweloperzy znaleźli nabywców na 18,4 tys. lokali, o 1,1 proc. mniej niż rok wcześniej. Z uwagi na sezonowość trudno ekstrapolować ten wynik na cały rok, niemniej eksperci REAS spodziewają się stopniowego schłodzenia rynku.
Organizacja pokusiła się o nakreślenie scenariusza na lata 2018–2022 dla trzech aglomeracji: warszawskiej, trójmiejskiej i wrocławskiej. Zakłada on spadek sprzedaży do 2020 r., do poziomu o około 40 proc. niższego niż uzyskany w 2017 r. W kolejnych dwóch latach sprzedaż może lekko odbić.
Mocny wzrost kosztów
REAS wziął pod lupę czynniki, które dotychczas napędzały rynek mieszkaniowy.
Po pierwsze, to niskie stopy procentowe, które z jednej strony zachęcają do zaciągania kredytów hipotecznych, ale istotniejsze jest to, że powodują przesuwanie pieniędzy z depozytów bankowych na rynek nieruchomości, napędzając popyt na mieszkania na wynajem. Mowa o niebagatelnej kwocie 280 mld zł na koniec ub.r. NBP i RPP dają sygnały, że wzrost stóp nie nastąpi szybko, a nie wiadomo, czy nie dojdzie do kolejnej obniżki. Ten czynnik stymulujący popyt się więc nie wyczerpie.
Kłopot tkwi jednak w podaży. I kwartał 2018 r. był drugim trzymiesięcznym okresem z rzędu, kiedy mieszkań sprzedanych było wyraźnie więcej niż wprowadzonych do oferty.
– Prawdziwym wyzwaniem są koszty wykonawstwa. Jeszcze dwa, trzy lata temu rezerwy zawiązywane na przewidywany wzrost kosztów były najczęściej niewykorzystywane. Dziś budżety i harmonogramy są pod dużą presją – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.
Wymowne są badania pokazujące, jak w ciągu dwóch lat (I kwartał 2018 r. do I kwartału 2016 r.) zmieniła się struktura ceny mkw. mieszkania w Warszawie.
Modelowa cena wzrosła o 6 proc., do 8,01 tys. zł. W tym marża deweloperska to 1,05 tys. zł, co oznacza spadek o – bagatela – 40 proc. Koszt gruntu podskoczył o 45 proc., do 1,2 tys. zł, a wykonawstwa o 19 proc., do 4,37 tys. zł.
Razem koszty ziemi i budowy stanowią więc 69 proc. tego, co płaci klient, a marża deweloperska 13 proc. Dwa lata wcześniej było to odpowiednio 59 i 23 proc.
Co więcej, z miniankiety przeprowadzonej przez REAS wśród dużych przedsiębiorstw deweloperskich wynika, że 38 proc. ankietowanych spodziewa się w tym roku wzrostów kosztu budowy 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) o 6–10 proc., a 25 proc. respondentów oczekuje wzrostu o 11–15 proc.
Zdaniem Kirejczyka obecną sytuację pogarsza niepewność co do kwestii regulacyjnych. – Weszliśmy w okres istotnych turbulencji legislacyjnych, nie wiadomo, czy będzie specustawa deweloperska i w jakim kształcie, nie wiadomo czy rachunki powiernicze pozostaną otwarte – wylicza ekspert.
Ceny lokali w górę
W tej sytuacji nie może dziwić wzrost cen mieszkań. Pytanie, przy jakim poziomie ceny zaczną być barierą popytu. Według ekspertów REAS deweloperzy będą szukać możliwości obniżenia kosztów – z jednej strony mogą decydować się na własne generalne wykonawstwo, ale równie dobrze należy się liczyć z tym, że standard budynków się obniży.
Deweloperzy mogą też celowo ograniczać tempo sprzedaży, wprowadzając na rynek mniejsze pule mieszkań. Dzięki temu będą w stanie podnosić ceny wraz z wprowadzaniem kolejnych faz inwestycji do oferty.
Pierwsze symptomy tego stanu rzeczy już widać.
W związku z perturbacjami na rynku budowlanym Dom Development uruchomił własną spółkę, która będzie się zajmować generalnym wykonawstwem – na razie będzie bazować na podwykonawcach, nie jest planowana budowa własnego zaplecza stricte wykonawczego.
– Przewidujemy, że ceny mieszkań będą rosły, napędzane rosnącymi kosztami wykonawstwa, a także widoczną nierównowagą między popytem a podażą. W tej sytuacji szybka sprzedaż mieszkań nie jest racjonalna – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
W 2017 r. Dom Development znalazł nabywców na 3,98 tys. lokali, o 45 proc. więcej niż rok wcześniej – tak znaczny wzrost to m.in. zasługa przejęcia trójmiejskiego Euro Stylu. W I kwartale, mimo że grupa jest większa, sprzedaż urosła o 5 proc., do 848 lokali.
masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl
Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w
jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją,
fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA
Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione
pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.