Tu rośnie dom... i obok niego nic

Blok obok bloku na Białołęce, ogrodzone, strzeżone osiedla na Bemowie i w Ursusie. Tysiące mieszkańców, średnia wieku poniżej 30 lat. I żadnego przedszkola, szkoły, poczty. Pustynia. Ale tak już było na Bródnie, Ursynowie. A że minęło prawie pół wieku...

Początek lat 70. Bródno. Wyrastające w szczerym polu wieżowce, przeganiające pomału pasące się krowy. W szkole, jedynej na wielkim placu budowy, po 50 osób w klasie. A społecznych szkół wtedy nie było. Choć oddać trzeba sprawiedliwość, że przez dziesięć lat tzw. infrastruktura zaczęła się poprawiać i wśród domów wyrastały „tysiąclatki“, pudełkowe przedszkola, klasyczne SAM-y spożywcze.

I powtórka. Lata 80. Pnie się w górę inteligencki Ursynów. Między blokami, już coraz bardziej eleganckimi, które sukcesywnie zmniejszają obszary pól kapusty, nie ma szkoły, przedszkola, sklepu. O domu kultury nikt nawet nie marzy. Wściekli inteligenci rozwożą dzieci po przedszkolach na Mokotowie, w Śródmieściu.

Ale to były ciężkie czasy. Ludzie nie mieli mieszkań, system się walił. Kto wtedy miał czas i głowę myśleć o planowym zagospodarowaniu obrzeży miasta. Peryferia żyły swoim siermiężnym życiem i często mieszkańcom zawdzięczały lokalne klubiki, lodowiska między blokami, parafialne świetlice.

Tu nie zaszła zmiana

I obrazek trzeci, który niemal od 20 lat obserwujemy z coraz większym nasileniem, już w wolnej Polsce, na warszawskiej Białołęce, w Ursusie, na Bemowie, w Wilanowie...

– W tej chwili buduje się 10 tys. mieszkań, za chwilę w dzielnicy będzie 130 tys. osób. Co miesiąc przybywa nam ok. 70 przedszkolaków. Powinna powstawać właściwie jedna szkoła rocznie. Ale takich pieniędzy nie mamy. Jakaś masakra – wylicza jednym tchem Wiesław Krzemień, wiceburmistrz Białołęki, największej sypialni miasta. Gęsto obok siebie budują się domy. Osiedle Derby I i ogrodzenie, obok Derby II, niemal okno w okno, i kolejne ogrodzenie. Tu następne o wdzięcznej nazwie Akacjowa. Bliżej szosy dyskretnie rozprzestrzenia się Agroman.

W Ursusie wyrosły wielkie Skorosze. – Żadnej szkoły, przedszkola, żłobka. Jedna wielka mieszkaniówka. Ale jak im mogę zabronić – rozkłada ręce wiceburmistrz.

Władze tłumaczą się tak samo. Twierdzą, że prawo wymusza wydanie deweloperowi pozwolenia na budowę, jeśli założenia są zgodne z ogólnymi wytycznymi urbanistycznymi. A szczegółowych planów prawie w mieście nie ma.

Przecież mamy wolny rynek. Koniec z gospodarką planowo-nakazową. Deweloper ma środki, kupuje grunt. Człowiek ma pieniądze i wolną wolę – kupuje mieszkanie. Wybiera, gdzie chce. Ale co wybrać? Albo będziesz wiózł dziecko dwie godziny mostem Grota, albo utkniesz w korku w al. Krakowskiej. Z każdej strony tak samo. Dobrze, że już chociaż zakupy zrobisz pod domem, bo wolny handel sprawił, że nasi kupcy natychmiast otworzyli sklepiki w mieszkaniowych pustyniach. No i jeszcze zęby wyleczysz. Oczywiście, za duże pieniądze, bo państwowych przychodni nie ma.

Wyższość współczesnego 30– latka nad tym z czasów PRL polega też na tym, że od biedy (jak nie jest duża) i z przedszkolem dla malucha sobie poradzi. Na Białołęce do gminnych placówek chodzi niespełna 1 tys. dzieci. Do prywatnych – ponad 2 tys.

Zwycięży konkurencja?

Ale zmiany się zbliżają, choć krokami niewielkimi, bo już utknęły w przepastnych gabinetach ministerstw. Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym przygotowywana przez Ministerstwo Infrastruktury zakłada m.in., że przy dużych inwestycjach to deweloper będzie musiał zbudować szkołę, żłobek, może posterunek policji. Deweloperzy już biją na alarm, że to zamach na wolność gospodarczą. – W gospodarce wolnorynkowej nie można zmusić dewelopera do budowy szkoły na swoim terenie – pryncypialnie przypomina dyrektor generalny firmy Dom Development Jerzy Ślusarski. Choć może niebezpośredni, ale chyba będzie to przymus nieunikniony.

Popierają go samorządowcy. I taka zmiana zapisu, jeśli będzie dobrze prawnie przygotowana, idzie w dobrym kierunku. Duży inwestor i tak wyjdzie na swoje. Przecież koszt społecznej infrastruktury wliczy w cenę mieszkań. A przy dużym osiedlu szkoła czy przedszkole nie będzie wielkim obciążeniem finansowym. Zwłaszcza że, jak twierdzi Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej na rynku mieszkaniowym REAS, deweloperzy już zaczynają stosować nowe zachęty do zakupu mieszkań. – Niedawno w cenie mieszkania proponowano np. garaże. Teraz pojawia się przedszkole. A to wpływa na atrakcyjność projektu, zwłaszcza dla młodych, do których kierowana jest oferta – dodaje.

Pierwsze przymiarki do takiej kompleksowej inwestycji robi J.W. Construction na osiedlu Lazurowe Ustronie. Ale robi tak, by wilk był syty i owca cała. Wybuduje szkołę, ale nie wiadomo, czy nie sprzeda jej w prywatne ręce. No ale jakaś szkoła będzie.

Z marazmu zaczynają też wychodzić samorządy. Władze Bemowa zdecydowały się odkupić od dewelopera gotowy budynek, który zaadaptują na przedszkole. Może więc właśnie przy kolejnych wyborach samorządowych wybierzmy takich włodarzy, którzy zaprojektują nam przyjazną do życia przestrzeń, stworzą miejscowe plany zagospodarowania, wezmą byka za rogi i w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego wspólnie z deweloperami zainwestują na nowych osiedlach. Żebyśmy po kolejnych 20 czy 30 latach nie śpiewali znów z sarkazmem, że tylko „tu rośnie dom, tam rośnie dom, z godziny na godzinę”.

Grzegorz Buczek, urbanista

Kto jest winien temu, że od wielu lat – mimo boomu budowlanego – powstają mieszkaniowe pustynie? Odpowiedź nie jest łatwa. Miasto wprawdzie uchwaliło politykę urbanistyczną, nawet niezłą, z porządnymi standardami mówiącymi o współczynniku usług i terenów zielonych w poszczególnych rejonach Warszawy. I co? I żadnej polityki nie przestrzega. Nie są robione plany, które stanowią szczegółowe miejscowe prawo. Wielohektarowe tereny są zagospodarowywane na podstawie warunków zabudowy, a w nich o żadnych szkołach, przedszkolach czy innych usługach dla mieszkańców mowy nie ma. Paradoksalnie, tak jest wygodniej i deweloperom, bo mogą do woli budować mieszkania, i urzędnikom na szczeblu miasta, bo na budowę społecznej infrastruktury pieniędzy nie ma. Co zmieni nowa ustawa? Przyznaję, że nieco jestem sceptyczny. Może musi być jakiś mechanizm współinwestowania deweloperów, zwłaszcza budujących niemal całe miasteczka, w usługi dla mieszkańców. Tym bardziej że oni już też trochę do tego dojrzewają. Zaczynają rozumieć, że lokalne usługi podnoszą atrakcyjność inwestycji, przyciągają potencjalnych klientów, którzy mają w czym wybierać. Może więc zacznie działać normalny mechanizm rynkowy.

Dodaj swoją opinię