Administracja kulą u nogi

Prezes Polnordu walczy z warszawskim MPWiK o koszty wodociągów i kanalizacji.

Rz: Obejmując dwa lata temu fotel prezesa Polnordu, postawił pan na restrukturyzację spółki. Jak teraz ocenia pan tę strategię?

Piotr Wesołowski: Nasza strategia ma na celu budowanie pozycji lidera na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Jesteśmy na dobrej drodze. Rynek znacznie się ożywił, szczególnie w segmencie popularnym, w stolicy. Poprawę koniunktury widać w naszych wynikach sprzedaży. W pierwszej połowie br. podpisaliśmy ponad 600 umów. Liczymy, że w całym 2014 r. sprzedamy 1,3–1,4 tys. mieszkań. Warszawa i okolice, nasz najsilniejszy rynek,  odpowiada za 35–40 proc. całej naszej podaży i sprzedaży. Szczególnie istotne jest dla nas zachowanie płynności oferty w warszawskim Wilanowie. Mamy tam 25 ha ziemi, na której można zbudować 
4  tys. mieszkań. Inwestycje te dałyby nam możliwość spłaty zadłużenia i mogłyby przynieść sporą marżę. Niestety, w tym roku Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji (MPWiK) zaczęło odmawiać nam ustalenia warunków technicznych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

Dlaczego doszło do zablokowania inwestycji?

Z powodu pozwu, jaki wnieśliśmy do sądu przeciwko MPWiK. Kupując ziemię w Wilanowie, Polnord kupił również istniejącą infrastrukturę wodno-kanalizacyjną (Polnord nabył grunty 
od Prokomu, który wybudował 20 km rur wodociągowych i kanalizacyjnych – przy. red.) i ją rozbudował – ma 30 km. MPWiK przyłączyło ją do miejskiej sieci i od ponad dziesięciu lat korzysta z niej, choć nie podpisało umowy jej przejęcia ani nie wypłaciło odszkodowania. Dlatego sądownie chcemy odzyskać ok. 70 mln zł, bo tyle kosztowała nas budowa infrastruktury, licząc razem z kwotami, które nam się należą za bezumowne użytkowanie sieci przez MPWiK. I to się nie podoba miejskim urzędnikom. Niesłusznie przekonują, że jesteśmy spadkobiercą umowy, jaką kiedyś podpisali prywatni inwestorzy (Prokom – red.) z miastem.  My nie byliśmy i nie jesteśmy stroną tej umowy, nie mamy więc żadnych zobowiązań wobec miasta. Gdy w tym roku sprawy sądowe weszły w zaawansowany etap, MPWiK zablokowało nasze trzy nowe projekty. Na razie wprowadzamy na rynek kolejne inwestycje w oparciu o pozwolenia oparte na starych uzgodnieniach.

Czy problemy z administracją są odczuwalne głównie w Warszawie?

Tutaj ich skala jest największa. Ale w całym kraju urzędnicy zmuszają deweloperów do budowy infrastruktury, do czego sami są zobowiązani. Są to kosztowne inwestycje, które deweloper wlicza w cenę mieszkania, więc płaci za to nasz klient. Jaki to procent ceny? W jednym z naszych projektów musimy wydać na budowę drogi ok. 600 tys. zł. Na każde mieszkanie przypadnie więc 6 tys. zł 
– zapłaci nabywca. Nie wszystko się jednak da w ten sposób rozliczyć, bo gdybyśmy wrzucili koszt budowy kanalizacji w Wilanowie w cenę mieszkań, nikt nie chciałby ich kupić – byłyby za drogie.

Zadłużenie netto GK Polnord z tytułu kredytów i obligacji pod koniec czerwca br. sięgało 496 mln zł. A spółka zapowiadała jego obniżenie do końca 2014 r. do 425 mln zł...

Podtrzymujemy nasze założenia. Już w lipcu informowaliśmy o obniżeniu zadłużenia dzięki wcześniejszej spłacie obligacji (28 mln zł). Negocjujemy sprzedaż działki w Warszawie za ponad 20 mln zł. Z roku na rok chcemy zmniejszać zadłużenie po ok. 100 mln zł.

Czy lokale będą drożeć?

W pierwszym półroczu dokonaliśmy podwyżek o 2–5 proc. Liczyliśmy, że nowe mieszkania dalej będą drożeć. Ale w II kwartale w pięciu głównych miastach wprowadzono na rynek aż 14 tys. nowych lokali, podczas gdy w tym samym czasie rok temu deweloperzy poszerzyli ofertę zaledwie o 5 tys. mieszkań. Dziś każdy chce podnieść cenę, ale obawia się, że straci klientów, jeśli zrobi to jako pierwszy. Ale trzeba przyznać, że w 2013 r. rynek odbił się od dna. Teraz rosną koszty wykonawstwa, a ceny działek są wysokie.

Jakie lokalizacje są najbardziej atrakcyjne?

Oczywiście Warszawa. Nas interesuje również Trójmiasto. Stawiamy na segment popularny – lokale, które można szybko sprzedać, powodując przepływ pieniędzy.

Jak dużą ofertę ma Polnord?

Prawie dwa tysiące mieszkań i chcemy ją utrzymać. Dlatego w ślad za sprzedażą idzie rozpoczynanie kolejnych etapów budowy osiedli lub nowych projektów. Chcemy jak najszybciej odzyskać pieniądze zainwestowane w banki gruntów nie tylko w Warszawie, ale i w innych miastach, co pozwoli nam spłacać zadłużenie. Szukamy też nowych działek, gdyby Wilanów został zablokowany na dłużej.

Jakie grunty wchodzą w rachubę?

Działki, na których można wybudować ok. 200 lokali. Nie planujemy wielkich transakcji na rynku ziemi, ale myślimy o mariażach z podmiotami, które mają grunty i chcą na nich budować na zasadzie joint venture, jak np. Polski Holding Nieruchomości. Na warszawskiej Woli rozpoczęliśmy budowę osiedla Stacja Kazimierz razem z Grupą Waryński, która wniosła grunt do tego przedsięwzięcia. Z kolei w Redzie pod Gdynią już od roku budujemy osiedle z Grupą Inwestycyjną Semeko. Liczymy na kolejne tego typu projekty.

—Rozmawiała Dorota Kaczyńska

CV

Piotr Wesołowski, prezes Polnordu od listopada 2012 r. Z branżą budowlaną związany ponad 20 lat. W 1991 r. założył spółkę UNI-BUD Marmury zajmującą się obrotem materiałami budowlanymi. W 2005 r. utworzył deweloperską firmę WES-BUD Nieruchomości. W tym samym roku objął stanowisko wiceprezesa Polnordu, odpowiadając za inwestycje, marketing i sprzedaż.