Biznes hotelowy dla Kowalskiego

System condo jest dla hotelarzy opłacalny.

Condohoteli, jak mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance, przybywa z roku na rok. – Takich obiektów jest już co najmniej kilkadziesiąt. Budowane są nowe obiekty, na rynek trafiają także budynki po prawnym podziale na pokoje – zauważa. Inwestor kupuje taki pokój hotelowy i na nim zarabia. W ofercie są także aparthotele, czyli kompleksowo wyposażone mieszkania na wynajem.

Zyski i ryzyko

– System condo jest dla hotelarzy opłacalny – podkreśla Bartosz Turek. – Obiecując zyski inwestorom, pozyskują kapitał. Mogą stworzyć sieć obiektów, a nie pojedynczy budynek. Inwestorzy dostają obietnicę sporych zysków, ale podejmują ryzyko – zauważa.

Ekspert Open Finance zwraca uwagę, że condo- i aparthotele powstają nawet w niewielkich miejscowościach turystycznych. – Przy oprocentowaniu lokat na poziomie 1,3 proc. stopy zwrotu rzędu 5–10 proc. rozbudzają wyobraźnię – podkreśla. – Trzeba mieć jednak świadomość, że inwestowanie na tym rynku jest ryzykowne. Jeśli hotel nie będzie generował zakładanych przez dewelopera czy operatora przychodów, nie będą oni w stanie wypłacać inwestorom obiecanych czynszów – wyjaśnia.

Trzeba być bardzo czujnym. Obiecywane zyski to 5–10 proc. wartości nieruchomości (rocznie). – Czasem inwestor może liczyć na udział w wygenerowanych zyskach. Dostanie 50–75 proc. – wskazuje Turek. – Niejednokrotnie te dwa systemy wynagradzania są łączone. Deweloper obiecuje na przykład zysk w wysokości 7 proc. wartości nieruchomości rocznie, a jeśli zarobi więcej, nadwyżka dzielona jest po połowie – wyjaśnia. Inwestycja powinna się zwrócić w ciągu ok. 15 lat.

Także Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty, zwraca uwagę na rosnącą ofertę nieruchomości condo. – Rozwojowi rynku sprzyjają niskie stopy procentowe oraz większa skłonność Polaków do wypoczywania w kraju – wyjaśnia. Zanim zdecydujemy się na taką inwestycję, trzeba dokładnie przeanalizować warunki najmu. – Trzeba sprawdzić, jak długo obowiązuje gwarantowana stopa zwrotu, czy jest stała w całym okresie obowiązywania umowy. Liczy się także renoma zarówno inwestora obiektu, jak i operatora, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością.

Pytany o pułapki na tym rynku Bartosz Turek wyjaśnia, że najczęściej zarabia się jedynie na wynajmie pokoi. – Wszystkie przychody z wynajmu trafiają do jednego worka, po czym są dzielone na inwestorów, stosownie do ich wkładów – cen zakupu pokoi – wyjaśnia. – Może być trudno określić przychody wygenerowane przez część hotelową. Inwestorzy nie będą mieli dostępu do systemu hotelowego, który pozwoliłby sprawdzić obłożenie. Wszystko trzeba dokładnie sprawdzić przed podpisaniem umowy. Doradcą musi być zdrowy rozsądek. Sprawdźmy założenia biznesplanu. Jeśli nie zostaną nam udostępnione chociażby w ogólnej formule, pomińmy projekt. Jeśli dostaniemy kalkulację, do każdego założenia podejdźmy bardzo krytycznie.

Nie tylko w kurortach

Oferty condo– i aparthoteli znajdziemy nie tylko w miejscowościach turystycznych. Takie obiekty budują w dużych aglomeracjach także deweloperzy mieszkaniowi. Marek Roefler, prezes firmy Dantex, przekonuje, że apartament w condohotelu to atrakcyjna inwestycja, która przynosi pewne zyski. – Coraz więcej inwestorów, zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych, wybiera ten model lokowania kapitału – podkreśla Marek Roefler. – Inwestycja jest ciekawą propozycją także dla osób, które mają już kilka mieszkań na wynajem i chcą zdywersyfikować portfolio.

Przekonuje, że zapotrzebowanie na powierzchnie noclegowe o wysokim standardzie rośnie i wśród turystów, i wśród biznesmenów.

Prezes Danteksu radzi, by przed zakupem nieruchomości zwrócić uwagę na renomę dewelopera i operatora. Trzeba też przeanalizować, jak jest wyliczana stopa zwrotu. Dantex oferuje aparthotele w warszawskiej inwestycji WolskaKwadrat. Powierzchnie mikroapartamentów to 14–31 mkw. Ceny zaczynają się od 149 tys. zł. Deweloper obiecuje nawet 35 proc. zysku w ciągu pięciu lat.

Takie nieruchomości ma w ofercie także J.W. Construction. W inwestycji Wola Invest w Warszawie są lokale o powierzchni od 21 do 65 mkw. Ceny mkw. lokali zaczynają się od 9,1 tys. zł. Firma planuje kolejne tego typu inwestycje przy ul. Pileckiego w Warszawie i przy ul. Spokojnej w Gdyni. – To propozycja dla tych, którzy oczekują większych zysków niż dają lokaty czy obligacje – mówi Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl