Bloki za pożyczone pieniądze

W najtrudniejszej sytuacji są młode firmy bez ugruntowanej pozycji rynkowej.

Deweloperzy mieszkaniowi, jak mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, finansują swoją działalność przede wszystkim kapitałem obcym. – Pozyskują go na trzy sposoby. To kredyty bankowe, obligacje korporacyjne, emisje akcji – wskazuje. – W mniejszym lub większym stopniu wykładają kapitał własny. Są oczywiście wyjątki. BI Polska od początku działalności w Polsce inwestycje finansuje wyłącznie własnymi pieniędzmi. Nie oznacza to oczywiście, że deweloperzy budujący na kredyt nie gwarantują bezpieczeństwa.

Historia i majątek

Jarosław Jędrzyński zwraca uwagę, że coraz więcej spółek deweloperskich sporą część zysku oddaje akcjonariuszom. – Nie akumulują kapitału na rozwój i inwestycje, ale go pożyczają głównie w bankach – wyjaśnia. – Modelowym przykładem takiej polityki inwestycyjnej jest Dom Development, który 100 proc. zysku netto corocznie wypłaca akcjonariuszom, a działalność operacyjną finansuje pieniędzmi z kredytów i obligacji. Dodaje, że w ostatnich latach ulubionym miejscem pozyskiwania kapitału przez największe spółki, głównie te notowane na GPW, jest rynek obligacji korporacyjnych Catalyst.

– Jest tu praktycznie cała czołowa deweloperka–- mówi ekspert RynkuPierwotnego.pl. – Firmy deweloperskie wchodzące na giełdę pozyskują środki z pierwszej publicznej emisji akcji (IPO), a kiedy już są notowane, urządzają kolejne emisje w ramach podwyższania kapitału na konkretne podawane akcjonariuszom cele. A pozyskane bezzwrotne pieniądze z emisji akcji zwiększają zdolność kredytową dewelopera, który może pożyczyć w banku więcej.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker, zauważa, że w najtrudniejszej sytuacji są młode firmy bez ugruntowanej pozycji rynkowej. – Rzadko mają gotówkę, a banki niechętnie finansują inwestycje takich przedsiębiorstw, bo obawiają się ryzyka – mówi. – Dużo łatwiej jest firmie notowanej na giełdzie, mającej wiele ukończonych inwestycji.

Jarosław Jędrzyński dodaje, że banki szczegółowo badają m.in. zdolność i historię kredytową dewelopera, stan jego finansów, majątek własny. Firma może też wnieść wkład własny. – Jeśli się okaże, że firma jest nadmiernie zadłużona albo historia kredytowa nie daje dostatecznej gwarancji spłaty zobowiązania, bank może odmówić finansowania inwestycji – opowiada. – Banki stawiają też często warunek przedsprzedaży określonej liczby lokali na osiedlu, którego budowę deweloper chce sfinansować kredytem. Jeśli określona liczba mieszkań w umówionym okresie nie zostanie zakontraktowana, bankowy kredyt także stanie pod znakiem zapytania – wyjaśnia. Dodaje, że banki okresowo zaostrzają i łagodzą procedury kredytowania inwestycji deweloperskich w zależności od koniunktury na rynku. – Teraz mamy boom w mieszkaniówce, więc banki nie podchodzą do deweloperów zbyt restrykcyjnie. Ogrom inwestycji sugeruje wręcz, że kredyty bankowe płyną do deweloperów szerokim strumieniem – mówi Jarosław Jędrzyński.

Z właścicielem

Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPi Polska, pytany, czy dziś łatwo jest o kredyt, mówi, że wiele zależy od atrakcyjności projektu i reputacji dewelopera. – Firma może uzyskać kredyt po uzyskaniu pozwolenia na budowę i sprzedaży ponad 20 proc. mieszkań – opowiada. – Nieliczni, silni kapitałowo deweloperzy finansują całość inwestycji własnymi pieniędzmi. W ten sposób działa nasza firma.

Za własne buduje także P.B. Star. Jak mówi prezes firmy Marek Szmolke, to bezpieczne rozwiązanie z punktu widzenia klienta. – Do roku 2012 można było liczyć także na wpłaty kupujących mieszkania. Teraz wszystkie są przekazywane na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy – przypomina Szmolke.

Według Zuzanny Kordzi, dyrektor ds. handlowych Eco-Classic, odsetek firm, które finansują budowy własnymi pieniędzmi, jest mały. – To głównie nieduże firmy rodzinne, budujące małe bloki, liczące po kilka lub kilkanaście lokali z segmentu popularnego – mówi. – Deweloperzy stosujący innowacyjne rozwiązania ekologiczne mogą dodatkowo skorzystać ze wsparcia programów unijnych czy rządowych (np. NFGWiŚ). Ciekawym rozwiązaniem jest również realizacja inwestycji wspólnie z właścicielem gruntu – dodaje. Dyrektor Kordzi podkreśla, że zanim bank zdecyduje się zaangażować w daną inwestycję, ocenia m.in.dotychczasową aktywność dewelopera, współpracę z nim, założenia w planie biznesowym i ryzyko inwestycyjne. – Polityka finansowania inwestycji deweloperskich przez banki jest bardzo restrykcyjna, dlatego też przedsiębiorcy szukają alternatywnych źródeł, które pozwolą na budowę przy zoptymalizowanych kosztach – mówi dyrektor z Eco-Classic. – Deweloper ubiegający się o kredyt musi przedstawić dokładne informacje na temat firmy, zasobów ludzkich, sposobu organizacji pracy przy projekcie. Musi też opisać inwestycję, prezentując te elementy, które wyróżniają osiedle na tle konkurencji. Inwestycje finansowane z kredytów są pozytywnie zweryfikowane przez banki.

Eco-Classic finansuje inwestycje poprzez spółki celowe. – W 2001 roku, czyli 11 lat przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, rozpoczęliśmy realizowanie inwestycji w systemie project finanace. Wpłaty klientów były przechowywane na rachunkach zastrzeżonych, a inwestycję realizowała spółka celowa – opowiada Kordzi. – Od tego czasu każdą inwestycję realizujemy z 20–30-proc. wkładem własnym, a reszta pochodzi z kredytu.

Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Development, komentuje, że branża nieruchomości należy do bardzo kapitałochłonnych, stąd działalność deweloperska w dużej mierze opiera się na finansowaniu zewnętrznym. – Nasza firma prowadzi działalność od 2000 r., a od 2007 r. jest na giełdzie – mówi. – Mimo zawirowań na rynkach finansowych, które doprowadziły do zmiany podejścia banków zarówno do deweloperów, jak i klientów indywidualnych ubiegających się o kredyt, udaje nam się pozyskać finansowanie na korzystniejszych warunkach niż kilka lat temu. Fundusze pozyskiwane dzięki emitowanym obligacjom wspierają zakupy gruntów. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym powoduje, że wykorzystanie kredytów budowlanych jest minimalne. Relacja zadłużenia netto do kapitałów własnych w Ronsonie wynosi niewiele ponad 40 proc.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl