Nowe biura z dostępem do metra

- Aktywność budowlana w stolicy jest wysoka, jednak równie wysokie jest zapotrzebowanie na nowe biura - mówi Maciej Jankiewicz, prezes Polskiego Holdingu Nieruchomości

Rzeczpospolita: Jesteście zainteresowani utworzeniem REIT-u. Jakie korzyści dla firmy i akcjonariuszy daje ta formuła? Jakiego rodzaju aktywa mogłyby się znaleźć w takim funduszu?

Maciej Jankiewicz, prezes Polskiego Holdingu Nieruchomości: Utworzenie REIT daje przede wszystkim możliwość finansowania zakupów dzięki emisji akcji, a nie długiem. REIT jest w pełni bezpieczną formułą, a PHN jako spółka z większościowym udziałem Skarbu Państwa daje dodatkową pewność inwestycji. Do naszego REIT-u z całą pewnością mogłyby zostać włączone najnowocześniejsze aktywa biurowe klasy A, gwarantujące stabilne przepływy z najmu i regularną wypłatę dywidendy. Przewidujemy, że mogłyby to być trzy–pięć nieruchomości o wartości około 150–200 mln zł każda.

Jaki jest bieżący udział biur klasy A w portfelu PHN i jaki jest pożądany poziom docelowy?

Dysponujemy blisko 70 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A, co stanowi około 21 proc. całego portfela. Na tę wartość składają się dwa projekty zrealizowane przez PHN, czyli Foksal i Domaniewska Office Hub w Warszawie oraz dwa biurowce kupione w ubiegłych latach, Andersia Business Center w Poznaniu i Alchemia II w Gdańsku. Zgodnie z założeniami strategicznymi w 2023 r. powierzchnia klasy A będzie wynosić ponad 280 tys. mkw. To bardzo ambitny plan, dlatego intensyfikujemy działalność w zakresie projektów.

Czy w najbliższym czasie można się spodziewać zakupów kolejnych biurowców?

Mogę powiedzieć, że bardzo dokładnie obserwujemy rynek i przeglądamy najatrakcyjniejsze oferty, szukając perełek. Potencjał mamy duży, bo zgodnie ze strategią nakłady na akwizycje mogą sięgnąć 700 mln zł.

Jaki jest wskaźnik pustostanów w portfelu PHN?

Kiedy obejmowałem funkcję prezesa ponad półtora roku temu, średni stan pustostanów w budynkach w portfelu PHN wynosił około 27 proc. Na koniec czerwca 2017 r. było to 19,1 proc. Przed nami jeszcze wiele do zrobienia, zgodnie z zamierzeniami strategicznymi w 2018 r. chcemy być poniżej średniej rynkowej. W skład portfela wchodzi obecnie ponad 140 nieruchomości, jednym z kluczowych wyzwań jest optymalizacja portfela.

Trwa wyburzanie starego budynku z portfela PHN tuż przy rondzie ONZ w Warszawie pod waszą flagową inwestycję biurową PHN Tower o powierzchni najmu 40 tys. mkw. Jaki jest harmonogram projektu?

Niewątpliwe wieżowiec przy ul. Świętokrzyskiej 36 będzie wizytówką PHN. W maju rozpoczęliśmy prace rozbiórkowe, niezwłocznie po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia rozpoczniemy budowę. Nie jest tajemnicą, że harmonogram zależy od pozyskania decyzji administracyjnych, na co nie mamy wpływu.

Analizujemy możliwość zwiększenia powierzchni najmu, by uzyskać najbardziej funkcjonalne plany pięter w wysokościowej części budynku. Ponadto wybieramy doradcę komercyjnego i zleciliśmy przygotowanie projektu budowy łącznika ze stacją II linii metra w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. PHN Tower będzie jednym z pierwszych i nielicznych budynków w stolicy z bezpośrednim dostępem do metra.

W stolicy dynamicznie przybywa biur, czy jesteście spokojni o wynajem nowego, tak dużego obiektu?

Rzeczywiście, aktywność budowlana w stolicy jest wysoka, jednak równie wysokie jest zapotrzebowanie na nowe biura, a nowo dostarczana na rynek powierzchnia jest absorbowana. Duża podaż na warszawskim rynku biurowym przewidywana jest w 2019 r. Oddanie PHN Tower zaplanowane na 2022 r., kiedy to eksperci rynku nieruchomości przewidują już niższą podaż. Zakładamy również pozyskanie przedwstępnych umów najmu na średnim poziomie 40–60 proc., co zapewni nam komfort realizacji inwestycji, a przyszłym najemcom umożliwi swobodę wyboru powierzchni oraz jej konfigurację, co przy wynajmowaniu powierzchni biurowej stanowi bardzo ważny element.

Niekwestionowalnym atutem tej inwestycji jest jej lokalizacja - w samym centrum warszawskiego Centralnego Obszaru Biznesu, tuż przy Rondzie ONZ.

Planujecie budowę nowego biurowca vis a vis leciwego Intraco. Na jakim etapie jest ta inwestycja?

Wybraliśmy biuro architektoniczne, które zaprojektuje biurowiec o powierzchni najmu 12 tys. mkw. Realizację projektu planujemy na II połowę przyszłego roku. Zakładamy, że najemcy wprowadzą się w II połowie 2020 r.

Intraco straszyło wysokim wskaźnikiem pustostanów, miało zostać zburzone, a jednak udało się do niego przyciągnąć nowych najemców. Jaki jest przepis na drugie życie tak starego obiektu?

Atutem Intraco jest świetna lokalizacja w pobliżu centrum Warszawy. Nasi najemcy cenią sobie przede wszystkim możliwość dogodnego dojazdu dzięki bliskiej odległości stacji metra Dworzec Gdański oraz sieci komunikacji miejskiej. Nie bez znaczenia jest oczywiście atrakcyjne podejście cenowe. Na rynku działa bardzo dużo firm, które niekoniecznie są zainteresowane wynajmem nowoczesnej powierzchni klasy A, a kluczowe znaczenie ma dla nich lokalizacja. Dlatego Intraco jest dla nich doskonałą propozycją.

CV

Maciej Jankiewicz kieruje PHN od marca 2016 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji UW. W latach 2012–2016 prowadził działalność gospodarczą w dziedzinie zarządzania i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wcześniej był m.in. zarządcą POC Dipservice (obecnie PHN). Jest wiceprzewodniczącym Rady Dzielnicy Warszawa-Targówek (klub PiS).