Wynajmiesz złe biuro, możesz stracić talenty

O tym jak wybrać miejsce na dobre biuro opowiada Partner zarządzający w firmie Cresa Polska Piotr Kaszyński.

Rz: Da się wynająć dobre biuro od ręki?

Piotr Kaszyński: Sytuacja na polskim rynku biurowym jest zróżnicowana pod względem dopasowania popytu i podaży. Wszystkie główne miasta rozwijają się w szybkim tempie. Wielu najemców szukających biura w Warszawie zakłada, że nie powinno być problemu ze znalezieniem odpowiedniej powierzchni, bo podaż jest duża, a wskaźniki wolnej powierzchni utrzymują się na odpowiednio wysokim poziomie. Tymczasem statystyki często nie odzwierciedlają ani wynajęcia powierzchni w budowanych dopiero biurowcach, ani jakości wolnych biur. Wiele z powstających budynków ma już podpisane umowy najmu, co oznacza, że w momencie oddania obiektu do wzięcia pozostają często już tylko mniejsze i mniej atrakcyjne moduły. Ponadto znaczna część pustostanów znajduje się w starszych budynkach w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

A w miastach regionalnych?

Poza stolicą, mimo dużego popytu, nowej powierzchni nie powinno zabraknąć. Na ośmiu głównych rynkach, nie licząc Warszawy, deweloperzy planują dostarczyć w tym roku łącznie ponad 600 tys. mkw. Drugie tyle trafi na rynek w przyszłym roku. Większy wybór będą mieli najemcy w Łodzi i Trójmieście, gdzie wzrost podaży będzie najbardziej znaczący.

Paradoksalnie, o dobre biuro jest najtrudniej w Warszawie.

Na wynajem powierzchni musimy patrzeć globalnie, jak na element strategii korporacyjnej firmy. Kluczowe są nie tylko takie czynniki, jak czynsz, długość umowy, lokalizacja, ale również te związane z polityką finansową, HR-em firmy i jej standardami korporacyjnymi. Tu nie ma miejsca na pomyłkę. W warunkach zmieniających się oczekiwań pracowników nieodpowiednia decyzja może utrudnić pozyskanie nowych talentów.

Biuro w budowie wynajmuje się inaczej niż to już gotowe?

Pierwszy najemca w obiekcie jest zazwyczaj traktowany w sposób uprzywilejowany, choć wielu deweloperów, szczególnie tych działających na rynku warszawskim, to firmy z dużym kapitałem, co wzmacnia ich pozycję negocjacyjną. Jednak nawet dla takich firm rozpoczęcie inwestycji bez zapewnienia sobie odpowiedniego poziomu wynajmu to duże ryzyko, dzięki czemu więksi najemcy mogą liczyć na bardziej atrakcyjne warunki. Im wcześniej najemca dowie się o nowej inwestycji, tym lepiej. Najem warto planować z wyprzedzeniem i nie odrzucać z góry projektów, które nie mają jeszcze kompletu decyzji administracyjnych. Nie należy pomijać także mniejszych deweloperów, którzy z racji struktury finansowania inwestycji często są skłonni zaoferować naprawdę dobre czynsze. Zaletami wynajmu istniejących powierzchni jest możliwość ich realnej oceny i często szybka dostępność.

Czy po wysypie biurowców w latach 2019–2020 inwestorzy powiedzą „pas"?

Analizując nasycenie powierzchnią biurową, musimy patrzeć na Warszawę w znacznie szerszej perspektywie. Mimo że Polska rozwija się w imponującym tempie, to globalna gospodarka stanowi sieć naczyń połączonych. Na popyt na biura w Polsce wpływa zarówno sytuacja ekonomiczna na kontynencie, jak i zależności społeczno-polityczne pomiędzy największymi na świecie gospodarkami. 
W 2019 i 2020 r. deweloperzy planują dostarczyć w Warszawie ok. 750 tys. mkw. biur. To będzie moment przełomowy dla oceny stanu nasycenia powierzchnią biurową. Kluczowe znaczenie w kontroli podaży będą miały banki i inwestorzy kapitałowi, którzy w znacznym stopniu determinują możliwość realizacji i opłacalność inwestycji. Duży wzrost kosztów budowy oraz trudności w pozyskaniu generalnych wykonawców również mogą spowodować, że znaczna nadpodaż nam nie zagrozi.

Jakie trendy dojdą do głosu na rynku biur w najbliższym czasie?

Rynek biurowy nieustannie ewoluuje. Budynki się starzeją, powstają nowe obiekty lepiej dopasowane do aktualnych wymagań najemców oraz rozwoju miejskiej infrastruktury. Rynek w Warszawie w porównaniu z innymi stolicami europejskimi wciąż jest jeszcze stosunkowo niewielki. Dla porównania Londyn to ponad 24 mln mkw., a Berlin 20 mln nowoczesnej powierzchni biurowej. Warszawski rynek jest już jednak bardzo dojrzały. Działają tu doświadczeni zarówno lokalni, jak i zagraniczni deweloperzy i inwestorzy. Nie znaczy to, że nie ma miejsca dla nowych czy mniejszych deweloperów. Duży potencjał widzimy w obszarze inwestycji kapitałowych w już wynajęte budynki. W miarę wzrostu rynku i stabilizacji gospodarczej możemy się spodziewać napływu nowych międzynarodowych graczy.

Skąd do nas przyjdą?

Kapitał z USA i Niemiec jest już w Polsce mocno zakorzeniony. Stopniowo większą rolę odgrywać będą Chiny, Singapur, Malezja.Duży wpływ na rynek nieruchomości mają nie tylko gospodarka i finanse, ale również postęp technologiczny zarówno pod względem automatyzacji systemów, z których korzystają najemcy, jak i samej branży nieruchomości. Wymusza on zupełnie nowe podejście do projektowania, budowy i aranżacji biur, a co za tym idzie, naturalnej wymiany istniejących zasobów. Wystarczy spojrzeć na USA i najbardziej prężne aglomeracje, gdzie biznes ściśle współpracuje z nauką, a swobodę przepływu wiedzy zapewniają najbardziej wyrafinowane inwestycje jak Apple Park (260 tys. mkw.) w Cupertino. W Polsce na takie obiekty trzeba poczekać pewnie 10–15 lat. To pokazuje, jak dużo jest jeszcze do zrobienia. ©℗

—rozmawiała Aneta Gawrońska

CV

Piotr Kaszyński ma 20-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości. Zarządza polskim biurem firmy doradczej Cresa, która świadczy usługi wyłącznie na rzecz najemców. Poprzednio był związany z firmą Cushman & Wakefield, w której był partnerem kapitałowym, dyrektorem działu powierzchni handlowych i dyrektorem działu rynków kapitałowych.