Mała firma nie tylko w kamienicy
O nowych kompleksach biurowych takich jak Warsaw Spire, Q 22 czy Gdański Business Center w Warszawie – mówi Mikołaj Niemczycki, negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.
– Jest to uwarunkowane przede wszystkim architekturą budynków i stosunkowo dużymi powierzchniami jednego piętra – od 1 do 4 tys. mkw. Liczą się także preferencje właścicieli biurowców, którym zależy przede wszystkim na wynajęciu jak największych powierzchni dużym najemcom. Pozwala to na ograniczenie powierzchni wspólnych.
Freelancer i startup
Firmy, które potrzebują mniej metrów, nie są jednak skazane na niewielkie biurowce albo kamienice. – Biuro w dużych kompleksach mogą z powodzeniem wynająć mniej więcej po roku od ich oddania do użytku. Wtedy to, nawet po skutecznej komercjalizacji, pojawiają się tzw. powierzchnie wynikowe – wyjaśnia Mikołaj Niemczycki. – Możliwość negocjacji czynszu może być jednak ograniczona, jeśli pojawi się większa konkurencja. Dla właściciela biurowca ważna jest renoma najemcy, jego kondycja finansowa, perspektywy rozwoju.
Michał Żelski, menedżer w firmie deweloperskiej Echo Investment, dodaje, że powierzchnie wynikowe, które powstają po zaaranżowaniu biur dla dużego najemcy, mają od 200 do 400 mkw. – Bywa i tak, że wynajmujący przeznacza jedno piętro dla mniejszych firm i z góry zakłada podział powierzchni na mniejsze moduły – opowiada.
Eksperci zwracają też uwagę na biura serwisowane i biura coworkingowe. – To świetne rozwiązanie, które umożliwia niewielkiej firmie zdobycie adresu w prestiżowym budynku – mówi Mikołaj Niemczycki. – Tego typu powierzchnie znajdziemy w wielu biurowcach w Warszawie. Są to biura oferujące zarówno elastyczne miejsca w strefie otwartej, jak i zamknięte gabinety przeznaczone na najem krótkoterminowy – od trzech miesięcy do roku, albo na czas nieokreślony z jednomiesięcznym wypowiedzeniem. Czynsze za wynajęcie modułu biurowego w takim miejscu wahają się od 900 do 1400 zł od osoby, co można porównać do średnich stawek najmu za tradycyjne biuro w centrum miasta (ok. 25 euro za mkw. z opłatami eksploatacyjnymi).
Jak podkreśla Niemczycki, deweloperzy biurowi zaczynają dostrzegać atrakcyjność powierzchni coworkingowych. – To efekt elastycznego i mobilnego podejścia do pracy zarówno startupów, freelancerów, jak i dużych korporacji. W ostatnim roku powstały nowe marki coworkingowe wspierane przez takich deweloperów, jak HB Reavis (HubHub), Ghelamco (The Heart Warsaw), Adgar Group (The Brain Embassy). Skanska zainwestowała w największy w Polsce brand coworkingowy – Business Link, a Echo Investment przejęło Compass Offices i zmieniło jego nazwę na CitySpace – wskazuje. Z analiz Cushman & Wakefield wynika, że pod koniec tego roku w Warszawie może być ok. 35 tys. mkw. powierzchni coworkingowej. Na koniec 2016 roku było jej ok. 20 tys. mkw.
Rozwijają skrzydła
Sami deweloperzy przyznają, że wynajęcie w nowoczesnym biurowcu mniej niż 250–300 mkw. jest dość trudne. – Nasza firma stara się jednak zaspokoić potrzeby jak najszerszego grona klientów – zapewnia Piotr Pirogowicz, dyrektor ds. najmu w LC Corp. – Jedynym ograniczeniem jest architektura biurowca. W naszym wrocławskim budynku Sky Tower mamy najemców, którzy zajmują ok. 30-metrowe biura. Klienci znajdą też nieco większe, 60- i 100-metrowe moduły. Dla nas to bardzo ważna grupa najemców. Małe firmy często bardzo szybko się rozwijają. Po czasie potrzebują większej powierzchni do prowadzenia biznesu.
LC Corp ma też biurowce, w których najmniejsze moduły to 250–300 mkw. Tak jest w obiektach Retro Office House we Wrocławiu i Wola Retro w Warszawie. – Staramy się podjąć współpracę z operatorem biur serwisowanych. Operator wynajmuje od nas 1–1,5 tys. mkw. i podnajmuje mniejszym podmiotom – opowiada Piotr Pirogowicz.
Na biura serwisowane zwraca też uwagę Michał Żelski. – Na dowolny czas można wynająć jedno–dwa biurka. To idealne miejsce do rozwinięcia skrzydeł przez startujące firmy – mówi ekspert Echo Investment. – Z tymczasowego biura można swobodnie wyemigrować na większą powierzchnię.
Bardzo małe biura – od 37 do 65 mkw. – można wynająć w katowickim biurowcu Brema. Jak podkreśla Michał Dobrowolski, dyrektor zarządzający Brema Development, taka oferta jeszcze pięć lat temu w dużych miastach nie istniała. – Firmy były skazane albo na starsze biurowce bez dobrych adresów poza centrami biznesowymi, albo na kamienice w centrach miast, gdzie czynsz często przewyższa stawki w biurowcu klasy A lub jest im równy – mówi. – To zaczyna się jednak zmieniać na korzyść małych firm. Technologia pozwala na bardziej swobodny i elastyczny podział powierzchni. Popyt na małe biura w budynkach klasy A z dobrym adresem rośnie – podkreśla Dobrowolski. A Michał Żelski dopowiada, że wynajmujący coraz bardziej dbają o komfort najemców. – To najemcy, wypełniając ankiety, decydują, w którym budynku ich firma wynajmie biura lub przedłuży umowę – mówi ekspert Echo Investment. Lista życzeń wydaje się nieograniczona. Najemcy chcą mieć kantynę, kawiarnię, fitness, myjnię samochodową, bankomat. – Wskazują też na tereny zielone, tarasy, restauracje, przedszkole – opowiada Żelski.
Liczą się też rozwiązania smart office. – Inteligentne nieruchomości wkraczają mocno w nasze życie. Domy, mieszkania, biura i centra handlowe zaczynają być miejscami, które same sobą zarządzają – mówił Rafał Twarowski, członek zarządu GTC, podczas majowego kongresu „Rzeczpospolitej" Real Estate Impactor w Gdyni.
Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w
jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją,
fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA
Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione
pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.