Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Gdzie są mieszkania w cenie garażu w stolicy

Grażyna Błaszczak 22-02-2017, ostatnia aktualizacja 22-02-2017 00:00

Mówi Marcin Jańczuk, dyrektor w agencji nieruchomości Metrohouse.

Marcin Jańczuk – dyrektor w Metrohouse Franchise SA
źródło: materiały prasowe
Marcin Jańczuk – dyrektor w Metrohouse Franchise SA

Rz: Czy trudno znaleźć lokal za 30–50 tys. zł do zamieszkania? Podobno – wbrew pozorom – nie jest to takie trudne.

Marcin Jańczuk, Metrohouse: Ze statystyk naszej firmy wynika, że co dziesiąte sprzedawane przez naszych doradców mieszkanie ma cenę niższą niż 100 tys. zł. Tylko taka granica cenowa „taniego mieszkania" to pojęcie bardzo względne.

W Warszawie mieszkanie do 100 tys. zł to coś nieosiągalnego, ale w wielu miejscach w Polsce takie ceny nie dziwią. W niewielkich miejscowościach, wioskach, np. w byłych blokach zakładowych można kupić mieszkanie już za 30–40 tys. zł. Oczywiście w takiej cenie nie należy oczekiwać wysokiego standardu, raczej lokalu do remontu, który po aranżacji może stanowić pełnowartościowe mieszkanie.

Jakie to były te lokale za 30 tys. zł?

Poszukując najtańszych sprzedanych w zeszłym roku mieszkań, natknąłem się na 20-metrową kawalerkę w okolicach Iławy, którą klient kupił za 23 tys. zł. W stołecznych warunkach trudno o miejsce w podziemnym garażu w takiej cenie!

Za niewiele więcej w okolicach Nowego Dworu Gdańskiego sprzedały się dwa pokoje za 30 tys. zł. W tym wypadku metr kosztował 600 zł.

Na co można liczyć w tej cenie, na jaki standard?

Zwykle chodzi o dwa rodzaje nieruchomości. Pierwsze lokale znajdują się w niewielkich budynkach wielomieszkaniowych lub w kamienicach wybudowanych jeszcze przed wojną. Jak nietrudno się domyślić, zarówno same mieszkania, jak i budynki lata świetności mają już za sobą. Wymagają remontu, często gruntownego. Nie ma tam też zwykle dostępu do wszelkich mediów miejskich (c.o., kanalizacja). Jeśli są one zapewnione, cena od razu szybuje w górę.

Druga grupa to lokale w blokach z wielkiej płyty, w których mieszkali niegdyś pracownicy pobliskich zakładów pracy, PGR. W tym wypadku standard jest zwykle wyższy niż w pierwszym przypadku, choć zdarzają się przykłady ofert w budynkach dość zaniedbanych, słabo zarządzanych. Nie cieszą się jednak zainteresowaniem.

Za 30–50 tys. zł znajdziemy jeden lub niewielkie dwa pokoje. Wspólnym mianownikiem większości takich ofert jest lokalizacji poza miastem, czasem w szczerym polu, gdzie brakuje podstawowej infrastruktury. Dlatego nie jest to oferta dla każdego.

Kto kupuje takie mieszkania?

Zwykle klienci, którzy są w pełni świadomi zamieszkiwania w danej lokalizacji. Są to osoby związane z danym obszarem poprzez więzy rodzinne, pracę. Myślę, że oprócz tego możemy mówić o klientach, dla których tego rodzaju zakup jest jedyną możliwością zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W Polsce wyjątkowo silne jest przywiązanie do własności. Powiedzenie „ciasne, ale własne" wyjątkowo dobrze tu pasuje.

Czy takie lokum to okazja – z powodu niskiej ceny?

Tego rodzaju ofert raczej nie rozpatrywałbym w kategorii okazji. Okazja oznacza możliwość dokonania transakcji po cenach znacząco niższych od rynkowych. Przy dość płytkim popycie na tego rodzaju nieruchomości takie oferty nie mają szans na sprzedaż w cenach zbliżonych do pełnowartościowych mieszkań z większych miast. Choć zapewne nawet wśród takich nieruchomości zdarzają się prawdziwe okazje.

Kiedy rzeczywiście można mówić o okazji na rynku mieszkań?

Moim zdaniem wtedy, gdy cena, za którą właściciel jest skłonny sprzedać nieruchomość, jest niższa od rzeczywistych stawek na rynku o co najmniej 25–30 proc.

Każda okazja ma jednak swoją dodatkową cenę. W zamian za korzystną stawkę sprzedający oczekują np. szybkiej transakcji czy rozliczenia gotówkowego. Tzw. okazyjne oferty zazwyczaj wymagają dofinansowania, gruntownego remontu.

Podobno nową grupą klientów na rynku nieruchomości są emeryci, którzy np. kupują tanie mieszkania w Bornym Sulinowie, sprzedają drogie w mieście i osiedlają się na stałe w zielonej okolicy.

Borne-Sulinowo to przykład lokalizacji, która przyciąga seniorów. Dobry stosunek cen mieszkań do ich jakości, idealne warunki krajobrazowe – lasy, jeziora, pozytywne nastawienie do nowych mieszkańców – to wszystko sprawia, że coraz więcej osób wybiera Borne na jesień swojego życia.

Działający tam nasi pośrednicy twierdzą, że miejscowość ta staje się ostoją dla seniorów i wielu ich klientów poszukuje tu mieszkania na jesień swojego życia.

Nie może to dziwić w sytuacji, kiedy np. sprzedając mieszkanie w dużym mieście, jesteśmy w stanie kupić tu lokal dwu- czy nawet trzykrotnie taniej, przeznaczając zaoszczędzone środki na realizację planów, na które kiedyś być może nie było nas stać.

Borne jest swego rodzaju przykładem, że w Polsce brakuje typowych dla USA czy Europy Zachodniej kompleksów senioralnych, gdzie emeryci mają pełen dostęp do potrzebnych w tym wieku udogodnień.

Kiedy kupno taniego lokalu może być pułapką, jakie są zagrożenia?

Pułapek może być wiele: począwszy od różnego rodzaju wad prawnych, które mogą albo całkowicie blokować sprzedaż, albo ograniczać użytkowanie nieruchomości poprzez kwestie związane ze stanem technicznym mieszkania (konieczność poniesienia wysokich nakładów remontowych oraz fatalna kondycja techniczna całego budynku).

Pułapką może być także sąsiedztwo. Zarówno najbliższe, np. konfliktowy sąsiad, jak i to związane z planowanymi inwestycjami w okolicy – np. zaplecza marketu czy zakładów produkcyjnych, budowa nowej drogi. Niestety, nie sposób wyeliminować wszystkich niespodzianek przed zakupem mieszkania. Można jednak ryzyko zakupu niewłaściwej nieruchomości bardzo ograniczyć.  —gb

"Rzeczpospolita"