Na swoich stronach spółka Gremi Media SA wykorzystuje wraz z innymi podmiotami pliki cookies (tzw. ciasteczka) i inne technologie m.in. w celach prawidłowego świadczenia usług, odpowiedniego dostosowania serwisów do preferencji jego użytkowników, statystycznych oraz reklamowych. Korzystanie z naszych stron bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza wyrażenie zgody na użycie plików cookies w pamięci urządzenia. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności kliknij TU.

Właściciel lokalu sam się obroni

Renata Krupa Dąbrowska 24-08-2017, ostatnia aktualizacja 24-08-2017 09:29

Nadzór budowlany musi się zająć skargą na hałaśliwy klimatyzator nawet, gdy nie składa jej zarząd budynku.

autor: Marian Zubrzycki
źródło: Fotorzepa

Naczelny Sąd Administracyjny przesądził, że właściciel mieszkania w bloku spółdzielczym ma prawo żądać załatwienia sprawy hałaśliwego klimatyzatora. Nadzór budowlany zaś nie może odmówić zajęcia się sprawą tylko dlatego, że montaż takiego urządzenia nie wymaga załatwienia określonych formalności.

Za głośno

Anna W. nie mogła spać w nocy. Przeszkadzały jej hałas i wibracje. Jej zdaniem winne są klimatyzatory banku znajdującego się na parterze. Zwróciła się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, by zajął się problemem, a ten odmówił. Montaż klimatyzatora nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, a więc jest wyłączony z kompetencji nadzoru budowlanego. Ewentualne zaś usterki powinna usunąć spółdzielnia, która zarządza blokiem. Wówczas Anna W. wniosła odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, ale i on był podobnego zdania co powiatowy inspektor. Ze swojej strony dodał, że członek wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej nie ma legitymacji do występowania jako strona w postępowaniu administracyjnym dotyczącym stanu technicznego całego budynku.

Anna W. nie poddała się i wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Według niej przysługuje jej przymiot strony, ponieważ posiada odrębną własność lokalu wraz z udziałem w gruncie. Dlatego ma prawo brać udział w postępowaniu na równi ze spółdzielnią mieszkaniową.

WSA skargę oddalił. Przypominał, że kodeks postępowania administracyjnego w art. 28 zawiera definicję legalną strony postępowania. Z wykładni gramatycznej tego artykułu wynika, że stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny. Tymczasem Anna W. nie wykazała precyzyjnie tego interesu. Nie była bowiem w stanie wskazać podstawy prawnej swojego żądania. Tymczasem w przypadku wszczęcia postępowania na wniosek strony wyłącznie strona określa przedmiot swego żądania, przy czym w razie wątpliwości co do zakresu czy przedmiotu żądania jego uszczegółowienie należy do strony, nie zaś do sfery ocennej organu administracji.

Anna W. wystąpiła ze skargą kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a ten uznał ją za słuszną. Jego zdaniem właściciel mieszkania posiada interes prawny do nakazania spółdzielni mieszkaniowej usunięcia ewentualnych usterek w klimatyzatorze.

Potrzebna decyzja

NSA nie podzielił więc poglądu nadzoru budowlanego, że w zakresie, w jakim nie jest wymagane pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, organy nadzoru budowlanego pozbawione są kompetencji do wszczęcia postępowania na podstawie art. 66 ust. 1 prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania. Może tak być w np. przypadku, kiedy obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku. ©℗

Sygnatura akt: II OSK 305/15

Opinia

Jacek Łapiński, zarządca nieruchomości, były dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych

Często dochodzi do sporów między właścicielami mieszkań a prowadzącymi lokale użytkowe, przede wszystkim gastronomiczne. Chodzi o hałas z klimatyzatorów i zapachy. Większość tych spraw trafia do sądów cywilny. A sądy orzekają różnie i albo zakazują imisji, albo nie. Nie znam przypadku, by właściciel starał się walczyć z hałasującym klimatyzatorem na drodze postępowania administracyjnego. Już prędzej takimi problemami zajmuje się sanepid, ale jeżeli wydaje decyzje, to dotyczy ona całego budynku, a nie tylko pojedynczego lokalu. Dlatego zdecydowanie najlepsza obrona przed hałasem jest wtedy, kiedy w imieniu właścicieli lokali walczy przed organami i w sądzie zarządca budynku.

"Rzeczpospolita"